別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新潟中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -9 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　松田　光市   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区窪田町３丁目１７０番 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 新潟 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 海寄りの街路が広い既成住宅 地域。 街 路 基準方位　北１１ｍ 市道 交通 施設 新潟駅北方 3.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。街路条件に優 れているが、既成住宅地の需要は弱含み傾向にあり、地価はやや弱含みである。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟島北部の住宅地域である。既成住宅地域のほか、工場跡地や遊休地をミニ開発した新規分譲地も多 く見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。取引の中心となる価格帯は 、土地のみで１０００万円以内。新築一戸建てで総額２５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどである。標準地は、画地規模が小さく合理的な賃貸経営が不可能と思料 し収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用した。採用した事例は、いずれも戸建住宅が建設可能な規模のもの ばかりである。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種支援策で一部業種で改善は見られるが、 原材料の高騰等で景気は厳しい状況にある。 中央区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は 微増傾向にある。 地域要因に変動は認められない。良好な既成 住宅地であるが、郊外には、新興住宅地が供 給されてるので、宅地需要は弱含み傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％