鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新潟中央 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公７２ -10	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		２中専 (70,200)
b	３調７１ -47	新潟市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	南東11.4m市道、北東8.3m、北西11m、三方路		２住居 (80,200)
c	３調１９ -2	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	３調１９ -8	新潟市中央区		更地	（　）	台形	南6.5m市道、西10m、角地		２住居 (70,200)
e	４公７１ -35	新潟市中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西8.7m市道、南東6.5m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,378	100 [ 103.7]	131,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 125,808	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	119,817	100 [ 92.1]	130,094		130,000
c	(　 ) 60,625	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 76.5]	100,844	100 [ 78.3]	128,792		129,000
d	(　 ) 121,750	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	136,885	100 [ 103.5]	132,256		132,000
e	(　 105,534) 105,534	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	105,327	100 [ 78.7]	133,834		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

新潟中央 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,794,474,113	3,292,863,995	13	459,000	10,571.77	252,000	13,901.18
⑧開発法による価格	501,610,118 円　　　　（　 131,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,835 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,835.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,434.05 ㎡	13,901.18 ㎡	11,357.80 ㎡	2,543.38 ㎡	10,571.77 ㎡	ＲＣ・12F ( 132 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 37.4 ％）	（ 362.5 ％）	（ 296.2 ％）	（ 66.3 ％）	（ 76.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	70.0 ｍ 72.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.6 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

459,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 459,000 円／㎡　　×　　 10,571.77 ㎡　　＝　　　　 4,852,442,430 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,852,442,430 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 252,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 259,560 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 259,560 円／㎡　　×　　　 13,901.18 ㎡　　＝　　　　 3,608,190,281 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,852,442,430 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 436,719,819 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,044,910,100 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	388,195,394 円	( 8 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 343,552,924 円
	販売総額(2期)	3,493,758,550 円	( 72 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,735,962,321 円
	販売総額(3期)	970,488,486 円	( 20 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 714,958,868 円
収入合計		－	－	－	－	3,794,474,113 円
支出	建築工事費(1期)	360,819,028 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 339,422,460 円
	建築工事費(2期)	360,819,028 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 309,690,972 円
	建築工事費(3期)	2,886,552,225 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,260,459,047 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	262,031,891 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 246,493,400 円
	販売管理費(2期)	174,687,928 円	( 40 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 136,798,116 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,292,863,995 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,794,474,113 円　　－　　　　　　 3,292,863,995 円　　＝　　　　　 501,610,118 円 131,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
新潟中央 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新潟中央 -4

新潟県

新潟第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　正弘

TEL.

鑑定評価額

506,000,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新潟市中央区川端町１丁目５番１				②地積　(㎡)	3,835 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	不整形 1:1	共同住宅ＲＣ14	信濃川沿いにマンション等が建ち並ぶ住宅地域	南東7.6m市道、北東側道	水道、ガス、下水	新潟 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

信濃川やすらぎ堤緑地沿いに
存し、眺望で優れる地域

街

路

７．６ｍ市道、角地

交通

施設

新潟駅北西方

2.0km

法令

規制

近商
(100,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

マンションを主とした住宅地域として、現在の用途が維持されるものと予測する。マンション適地の需要は堅調
であるが、分譲マンションの大量供給が見込まれており、地域間競争、品等選別が地価水準の動向を左右する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 130,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新潟市中央区及びその周辺の共同住宅の立地が可能な画地が存する地域。需要者は、県内外の開発業者
が中心である。新築分譲マンションの需要の堅調を受けて地価は上昇傾向にあったが、取得用地在庫が高まっている。
適地となる大規模画地の取引は限定的であり、取引される規模や価格帯は開発計画等により様々であるため、取引の中
心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から求めた価格で
あり、説得力を有する。開発法価格は、新築分譲マンションを想定し、実際の販売価格や販売費用の水準を参考に求め
た。説得力を有する価格であるが、合理的な想定においても不確実な部分を包含している。そのため、比準価格を中心
に開発法価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新潟中央 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 164,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[120.3]

[100.0]
100

131,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染拡大の収束は見通せないが、
経済活動の正常化は進行しつつある。

信濃川沿いなどの立地条件の良いマンション
適地に対する需要は高く、マンション供給過
剰の中でも稀少性が高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

新潟中央 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公２１ -7	新潟市中央区		建付地	（　）	不整形	南西11m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	４公６０ -3	新潟市中央区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	４公７６ -47	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	南東22m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	４公２１ -8	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,687	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	124,135	100 [ 94.9]	130,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 161,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	157,025	100 [ 117.6]	133,525		134,000
c	(　 ) 151,757	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,757	100 [ 116.4]	130,375		130,000
d	(　 ) 150,399	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,452	100 [ 114.0]	132,853		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

新潟中央 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,781,469,693	3,284,514,412	13	455,500	10,571.77	250,000	13,901.18
⑧開発法による価格	496,955,281 円　　　　（　 130,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,835 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,835.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,434.05 ㎡	13,901.18 ㎡	11,357.80 ㎡	2,543.38 ㎡	10,571.77 ㎡	ＲＣ・12F ( 132 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 37.4 ％）	（ 362.5 ％）	（ 296.2 ％）	（ 66.3 ％）	（ 76.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	70.0 ｍ 72.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.6 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

455,500 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 455,500 円／㎡　　×　　 10,571.77 ㎡　　＝　　　　 4,815,441,235 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,815,441,235 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 13,901.18 ㎡　　＝　　　　 3,579,553,850 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,815,441,235 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 433,389,711 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,012,943,561 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	385,235,299 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 327,295,910 円
	販売総額(2期)	3,467,117,689 円	( 72 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,715,099,862 円
	販売総額(3期)	963,088,247 円	( 20 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 739,073,921 円
収入合計		－	－	－	－	3,781,469,693 円
支出	建築工事費(1期)	357,955,385 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 336,728,631 円
	建築工事費(2期)	357,955,385 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 307,233,107 円
	建築工事費(3期)	2,863,643,080 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,242,518,896 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	260,033,827 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 244,613,821 円
	販売管理費(2期)	173,355,884 円	( 40 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 153,419,957 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,284,514,412 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,781,469,693 円　　－　　　　　　 3,284,514,412 円　　＝　　　　　 496,955,281 円 130,000 円／㎡