別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 新潟東 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 9-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小俣　徹   TEL.

鑑定評価額 87,300,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区船江町１丁目７４番 ｢船江町１－４７－１６｣ ②地積 　(㎡) 3,173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 倉庫、工場、住宅の 混在する地域 北15m市道 水道、ガス、下水 新潟 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新潟空港に近い海寄りの工業 地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 新潟駅北東方 7.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は工場、事業所、倉庫等が建ち並び、住宅等も見られる地域であり、特段の地域要因の変化は見られない 。市内において、工業用地の供給不足を受け、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区を中心に北区を含む市内の工業地域である。需要者の中心は県内の製造、流通事業等の法人である。 工場地から他の用途へ移行している地域もみられ、また物流施設向けの規模が大きな土地の供給が不足しており、工業 地全般的に価格は上昇傾向にある。取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近は自己利用の工場、事業所、倉庫等が建ち並ぶ地域であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は 適用し得なかった。一方、比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高 い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格 を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [118.9] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数 は横這いである。工業地の需要は物流施設向 けを中心に依然高い。 空港に近く、バイパス・高速道路・市街地中 心部へのアクセスも比較的良好である。画地 規模が大きい土地の供給は少ないことから、 需要は底堅い。 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要 因は認められない。また、個別的要因の変動 も特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％