別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 新潟東 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区古川町１０５番１外 ｢古川町９－１６｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 店舗 Ｗ2 中小規模低層店舗併 用住宅が多い近隣商 業地域 北東22m市道 水道、ガス、下水 新潟 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 広い道路に面する商店街 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 新潟駅北東方 4.1km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商店街地域であるが、画地規模が小さく駐車場の確保が困難な地域であるため、中長期的には住居系 の利用が増加するものと予測される。当面の間、現環境を維持しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市東区のうち、幹線街路沿いの既成商業地域ないし住商混在地域一円と判定した。需要者としては 、一定の地縁を有する自営業者ないし地元法人が想定される。商業地需要は低調で、事情を含む取引も多いことから、 中心価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、店舗併用住宅が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。自己使用目的での 需要が中心であり、当該需要者は現実の取引価格を踏まえて意思決定を行うことから、当該価格を直接的に反映した比 準価格が最も説得力を有する。したがって、代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [150.0] [100.0] 100 60,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去５年間における東区の人口は微減傾向、 世帯数は増加傾向にある。既成商業地の地価 は横ばいから微上昇傾向。 地域要因に特段の変動は認められないが、中 長期的に住居系利用が増加していくものと予 測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％