別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 -7 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真規   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区新石山２丁目３番５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 越後石山 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５１年に換地処分された 土地区画整理事業地 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 越後石山駅北東方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。生活利便性の高い地域にあり宅 地需要も堅調あることから、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね東区南部の既成住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、新潟市中心市街地にも近い場所 柄、圏外からの転入も多い。付近では土地区画整理事業が完了し、それに伴い商業施設の開店や高速道路スマートＩＣ の開通など利便性が向上したため、その周辺における既成住宅地域の需要も底堅い。土地は総額で１５００万円前後、 新築の建物付きで３５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。新潟市中心市街地にも近く、生活利便性も高い地域に位置することから周辺 では共同住宅等も多く見受けられるが、公示地は画地規模が小さい等、投資採算性の観点から収益物件を想定すること が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的での取引 が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [104.0] 100 76,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向に ある。土地取引件数は、令和２年は減少して 、令和３年も前年同期とほぼ同じペースで推 移している。 やや街並みは古いものの、公共公益施設や商 業施設が徒歩圏内にある生活利便性の高い地 域にあることから、需要は底堅い。 南東向きの画地であるため、地域内において は選好性が高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％