別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本山　純一   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区逢谷内２丁目４４３番１１外 ｢逢谷内２－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 大形 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 大形駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が良好な住宅地域であることから、戸建住宅のほか共同住宅が混在する地域が維持され、地価も安定 的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市東区東部にある住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次 取得者層等が中心である。逢谷内ＩＣの供用開始により新潟中心部からのアクセスが良く、生活利便性が良好な地域と して需要が見込める地域である。市場の中心価格帯は、土地で１０００万円前後、新築戸建で２５００～３０００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区東部にある住宅地域の取引事例を収集し、要因比較等適正 に補正し査定した。一方、収益価格は、近隣にアパート等も見受けられるが、戸建住宅が多く自用目的の取引が中心の 地域であり、適用しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.6] [103.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年来の新型コロナによる影響から一部持ち 直しの動きが見られている。新潟市内の土地 取引件数は前年と比較しほぼ横ばいの傾向で 推移している。 生活利便性が良好な住宅地域に関しては、需 要は底堅い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％