別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 新潟東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 -2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区松和町１０９番２１ ｢松和町９－３０｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新潟 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 新潟駅北東方 6.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域で、近接する物見山地区では社宅群跡地や市営住宅跡地が住宅地として開発分譲 されている。将来的にも閑静な住宅地として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、通船川以北の比較的閑静な住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、 外部からの転入者も多い。物見山地区での規模のまとまった宅地開発の影響もあり、地価は上昇傾向で推移してきたが 、開発が一段落したこと、やや割高感が出てきていること等から、更なる地価上昇は見込みにくい状況にある。市場の 中心価格帯は、土地が１７０㎡程で１，３００万円前後、新築の戸建で２，５００万～３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸用共同住宅の想定が非現実的であるため収益価格は試算できなか った。対象標準地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主としてその市場性 に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得力を 有するものと思料する。以上より、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東（県） -1                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     76,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去５年間における東区の人口は微減傾向、 世帯数は増加傾向にある。高齢化率は県平均 を下回る。 通船川右岸の砂丘に位置し、じゅんさい池公 園にも近く、比較的良好な住環境を保ってい る。地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％