別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 新潟北 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 8,760,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外 ②地積 　(㎡) 580   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.5 事務所 Ｓ1 営業所と店舗が混在 する県道沿いの地域 北西12m県道、南西側道 水道 豊栄 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域に存する旧国 道沿いの地域。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 豊栄駅北西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の商業地であり、公法上の規制、大型店への顧客流出、背後地人口の減少等により、地価は今 後も弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね北区及びその周辺の市街化調整区域内における宅地地域である。需要者は地元の事業者にほぼ限定 される。郊外型大型店への顧客流出による繁華性の減退や背後地人口の減少等により需要は弱含みで推移している。市 街化調整区域のため取引件数が少なく、取引される規模や価格帯も様々であり、中心価格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗等を中心とする市街化調整区域内の地域であり、賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないた め、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が大半であることから、実証的価格である比準価格を重視し、背 後地人口の動向、商業地としての競争力の程度等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン効果あり、職種によっては景気回復 の速度も早く、不動産の需給動向にも影響を 及ぼしている。 幹線道路沿いに位置しており地域要因に大幅 な変動はないが、大型店への顧客流出、需要 は弱含みで推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％