別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 新潟北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区葛塚字本町３３１８番２ ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 不整形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 中小規模の小売店舗 等が建ち並ぶ中心的 商業地域 北西11.5m県道 水道、ガス、下水 豊栄 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ県道 交通 施設 豊栄駅南方 700m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は豊栄地区の既存の商業地域であるが、郊外型店舗等の進出により、地域の繁華性は低下しており、商 業系用途としての利用は限定されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、区内の商業地域を中心とした地域である。主な需要者は、自己利用が目的の法人・個人等が中心である 。豊栄駅に近い商業地域だが、郊外に大型店舗が建設され、商業地としての需要は限定されている。市場の中心価格帯 は、取引自体が少なく、明確に見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市北区にある商業性を有する取引事例を収集し、要因比較等適正 に補正し査定した。自用目的の物件が多い地域であり、収益価格は求めなかった。比準価格を重視し前年価格からの傾 向も考慮し、評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン効果あり、職種によっては景気回復 の速度も早く、不動産の需給動向にも影響を 及ぼしている。 既成商業地域であり、郊外に立地する大型店 舗等へ客足は流れており、商業地としての需 要は弱含みである。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％