別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 新潟北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 -9 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小俣　徹   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 6,740 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区上大月字居浦９３０番外 ②地積 　(㎡) 1,174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 西4m市道 水道 豊栄 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 阿賀野市との市境に存する農 家集落地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 豊栄駅南方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は阿賀野市との市境に位置する、市街化調整区域内の農家住宅地域である。外部からの転入需要は殆ど 見られず、高齢化・人口減少による需要減退により地価は横這いないし微下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,740 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接市区町村内の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者は集落の地縁・血縁等が中心 であり、外部からの転入は殆ど見られない。若年層の市内中心部への流出等により旧来より、取引は分家購入・隣地購 入が中心で、高齢化・人口減少と共に宅地需要の減退が続いている。今後も需要は低位に推移するものと予測する。稀 に取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、近隣地域及びその周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないた め、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替 競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ 、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟北 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [185.4] [100.0] 100 6,740  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,740 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向、土地取引数 は減少傾向、新設住宅着工戸数は増加傾向で ある。 農家集落で地縁・血縁による需要以外に転入 需要等、新規の需要は殆ど見られず、需要は 弱含みである。 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要 因は認められない。また、個別的要因の変動 も特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％