別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 新潟北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小俣　徹   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区朝日町１丁目９番１０ ｢朝日町１－９－１３｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 豊栄 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画が整然とした駅にも比較 的近い住宅地域 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 豊栄駅東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が中心の区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変化は見られない。北区の宅 地供給が少ないこともあり、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市北区、特に旧豊栄市内の住宅地域である。需要者の中心は、旧豊栄市を中心とする北区内の一次 取得者等が中心であり、周辺の圏外からの転入者も見られる。北区は、新規の宅地供給が少ないため、利便性が良好な 地域を中心に需要が集中している傾向が見受けられる。市場の中心価格帯は、土地で７００～１，０００万円程度、新 築戸建で２，５００～３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は自己利用の戸建住宅が中心であり、標準地は小規模宅地である為十分な床面積や駐車場を確保できず、経 済合理性を備えた賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し 実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有す る。以上より、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北（県） -7                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向、土地取引数 は減少傾向、新設住宅着工戸数は増加傾向で ある。 新規の宅地供給が限定的であり、新潟市中心 部に比べ割安感から、需要は底堅い。商業施 設等の生活利便施設も比較的近く、良好な住 環境である。 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要 因は認められない。また、個別的要因の変動 も特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.5 ％