別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 清川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清川 -1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡清川村煤ケ谷字操矢ノ原１０１番２１ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 県立公（普通） (50,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5m村道 水道、下水 本厚木 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　５ｍ 村道 交通 施設 本厚木駅北西方 9.7km 法令 規制 都計外  (50,100) 県立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 村の外縁部に位置する住宅地域であり、村内では住宅開発などは見られず、当面は現状を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清川村及び隣接市町の宅地化の程度に劣る住宅地域。主たる需要者は、地縁性を有する一次所得者層等 。自然環境が良好で同一需給圏内でも価格水準が相対的に安価で、村による子育て世代に対する支援等もあり、圏域外 からの転入も見られる。しかし、依然として人口は減少基調・高齢化率は高く、需要者の絶対量が少ないことから取引 価格は下落基調にある。中心となる価格帯は、土地単価で３万円～５万円／㎡程度、総額５百万円～１０百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域分析及び個別分析の結果、収益性が標準地の価格形成に影響を与えないと判断したので、収益還元法は非適用とし た。比準価格は、清川村に存する貴重な取引事例を収集・選択し、適切に補・修正し得たことから、市場性が反映され ている。近隣地域及びその周辺地域の市場動向を再吟味した結果、比準価格の妥当性を検証し得たことからこれを採用 し、さらに周辺の類似する標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [116.2] [102.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北西部の山間部に位置する県内唯一の村。 人口減、高齢化率は県平均を大きく上回る。 周辺市町と比べ新型コロナウイルス感染症の 影響は軽微。 村役場や義務教育学校が集積する村の中心部 からやや距離があることから、村内でも、相 対的に需要がやや劣る地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％