別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 愛川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -10 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　今井　勝   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町三増字上馬込４６６番 ②地積 　(㎡) 770   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南西5.5m町道 水道 本厚木 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       760 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 本厚木駅北方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在している市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因の変動要因は見られず、ほぼ現状 のまま推移していくものと思われる。地価については、継続して弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 市街化調整区域内の住宅地域で、頻繁に不動産取引がされるような地域ではない。そのため、不動産需要は低い。同一 需給圏は愛川町を中心に厚木市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域と判断した。典型的な需要者は農業従事者や 近隣居住者が中心になると思われる。土地価格については、取引事例が乏しく、かつ、価格についてもバラツキがみら れるため把握しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域や周辺地域は、農家住宅や一般住宅がみられるが、市街化調整区域で不動産需要も低い地域のため、不動産取 引の需要の中心は自己としての居住用としての利用であり、比準価格が標準になると思われる。収益価格については、 賃貸市場が未成熟な地域のため、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を標準に鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [210.9] [100.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス感染対策を徹底し、ワクチン 接種を促進していく中で、各種政策の効果及 び海外経済の改善もあって持ち直しが期待さ れる。 交通利便性が劣る市街化調整区域内の住宅地 域で需要は低く、地価は下落傾向が続いてい る状況である。 個別的要因の変動はなし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.3 交通・接近　　　 +45.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％