別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 愛川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -9 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　今井　勝   TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町田代字平山２０６７番３ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる住宅地 域 南西5m町道 水道、下水 本厚木 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特別工業地区の指定を受けて いる。 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 本厚木駅北西方 12.0km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 愛川町の中心部からはかなり離れた地域で、土砂災害警戒区域の指定もされているため、不動産需要はかなり低 く買主希望価格に近い価格で取引されるような地域であり、地価は弱含みで推移しているものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、愛川町内の半原・田代地域を中心にその他、隣接する周辺地域を含む広域的な範囲と判断した。典型的 な需要は、半原・田代地域の住み替え需要等が中心で、他県からの流入は少ない。不動産市場の中心価格帯は１２０㎡ 程度で５００万円前後、新築戸建ての総額で２０００万円前後であるが、取引件数が乏しく買主希望価格で取引される ケースも多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は土砂災害警戒区域に指定されており、やや競争力が劣る。また、半原・田代地区は不動産需要も低いため不動産 取引件数も少ない。また賃貸市場は未成熟で収益性を見込むことが困難であることから手法の適用は断念した。したが って、比準価格として決定し、代表標準地との均衡等も考慮し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛川 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [105.4] [101.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス感染対策を徹底し、ワクチン 接種を促進していく中で、各種政策の効果及 び海外経済の改善もあって持ち直しが期待さ れる。 交通利便性に劣る地域で、地域要因に変動は みられないものの、地価は弱含みで推移して いくものと思われる。 道路の南西側に接する標準画地で、個別的要 因の変動はなし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％