別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 愛川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -8 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　義男   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町半原字下新久１８１５番３ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別工業地区 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる住宅地 域 北西4.7m町道 水道、ガス、下水 本厚木 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  11.4 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にはない。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ町道　 交通 施設 本厚木駅北西方 16.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地として開発された地域である。買手が見つからず空地のままの土地、転居し空家のままの家 屋、建物を取壊した土地等が散見され、需要の減少が如実に表れ、将来的に現状を維持できるか危惧される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛川町半原を中心とし、その周辺の住宅地域である。主たる需要者は町内の地元居住者が中心と思われる 。町内に鉄道はなく厚木駅より１６ｋｍ以上あるため、東京横浜等へ通勤するには不便な地域である。また生活利便施 設も少なく、需要は弱く価格は弱含みに推移している。市場での中心的な価格帯は把握しにくい。１２０㎡で４００万 円～４５０万円と思われるが、買い手市場であるため、買い手の言い値で決まるケースが多く、価格はかなりぶれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅より遠い住宅地のため賃貸需要は少なく、収益目的で土地を取得する者はいない。また、投下資本に見合 う賃料が収受できない為、収益還元法は適用しなかった。現実の取引に基づいた実証的な比準価格は信頼性が高い。住 宅地は快適性・利便性を基礎にした価格形成であるため、比準価格は信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、上記 の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策効果や海外経済の改善もあり景気が 持ち直していくことが期待されるが、供給面 の制約原材料価格の動向による下振れリスク に注意を要する。 半原地区は交通利便性に劣る地域であり需要 は地縁血縁関係者が多く、外部の者は参入し ないため低迷している。地域要因の特段の変 動は見られない。 地域における標準的な画地であり、特段の個 別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.3 ％  ％