別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 愛川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -7 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.

鑑定評価額 4,920,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町半原字真名倉６３６８番１ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 特別工業地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 見られる県道沿いの 住宅地域 北7m県道 水道、下水 本厚木 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ県道 交通 施設 本厚木駅北西方 17.0km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅、店舗等が見られる地域で熟成しており、特段の変動要因もないので、現状を維持するもの と予測する。利便性が劣ることから、需要は弱く地価は下落傾向にある地域である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、半原地区を中心とする愛川町及び隣接する厚木市北部等の小田急小田原線「本厚木」駅等からバ ス便利用の住宅地域である。主な需要者は、愛川町及び厚木市等に居住する一次取得層が中心である。最寄駅までバス 便利用が中心となり都心部へのアクセスが劣ることから、需要は弱く価格水準は低い。需要の中心価格帯は土地２００ ㎡程度で３００万円～８００万円、新築の戸建住宅は１，２００万円～２，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から北西方約１７㎞に所在する、一般住宅のほか店舗等が見られる県道沿いの住宅地域である。愛川 町半原地区を含め町全体の住宅地域の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。当該地域は賃貸需要が極め て弱く、共同住宅等の収益物件も見られないので、的確な賃料の把握は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。 従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のように鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛川 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 株価は３１年ぶりの高値を記録したが、直近 四半期ＧＤＰは、マイナスであり、新型コロ ナウイルスの変異株の影響もあり、不透明感 が強い。 最寄駅である本厚木駅からバス便利用の住宅 地域である。不動産需要は、人口減少と利便 性が劣ることから、依然として弱含みである 。 近隣地域内における標準的な画地である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％