別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 愛川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　義男   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町半原字原２３０３番１１外 ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別工業地区 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北西4.7m町道 水道、下水 本厚木 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    90 ｍ、南    15 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.6 ｍ、奥行　約　　  10.9 ｍ、規模　　       119 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　　 ４．７ｍ町道 交通 施設 本厚木駅北西方 16.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性に著しく劣り、工業団地以外に特段の産業はないため、人口が増加する要因はない。空地が多く残る 住宅地域であるが、新築建売住宅が立ち並ぶような状況にはない。今後も現状を維持していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛川町半原を中心とし、その周辺の住宅地域である。主たる需要者は町内の地元居住者が中心と思われる 。町内に鉄道はなく本厚木駅より１５ｋｍ以上あるため、東京横浜等へ通勤するには不便な地域である。また生活利便 施設も少なく、需要は弱く価格は弱含みに推移している。市場での中心的な価格帯は把握しにくい。１２０㎡で４５０ 万円～５２０万円位と思われるが、買手市場であるため買手の言い値で決まるケースが多く、価格はかなりぶれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は本厚木駅よりかなり遠いバス便の住宅地であるため賃貸需要はかなり少なく、収益目的で土地を取得する 者はいない。また、投下資本に見合う賃料も収受できないため、収益還元法は適用しなかった。現実の取引に基づいた 実証的な比準価格は規範性が高く、住宅地は快適性・利便性を基礎にした価格形成であるため信頼性が高い。よって、 比準価格を採用し、市場分析の結果も考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛川 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 94.7] 100 100 [100.0] 100 [ 86.0] [100.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策効果や海外経済の改善もあり景気が 持ち直していくことが期待されるが、供給面 の制約原材料価格の動向による下振れリスク に注意を要する。 半原地区は交通利便性に劣る地域であり、需 要は地縁血縁関係者が多く、外部の者は少な いため低迷している。地域要因の特段の変動 は見られない。 地域における標準的な画地であり、個別的要 因の特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％