鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

真鶴 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０４Ｄ -29	足柄下郡真鶴町		貸家建付地	（　）	台形	東9.5m県道、南3.2m、角地		（都）近商 (90,200)
b	１０４１２０５Ｄ -27	足柄下郡真鶴町		建付地	（　）	台形	南東2.7m町道、東2.2m、北東2m、三方路		（都）１住居 (60,160)
c	１０４１２０５Ｄ -28	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	長方形	北東7.5m県道、北西1.5m、角地		（都） (50,100)
d	１０４１２０５Ｄ -26	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	長方形	南東6.8m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	１０４１２０４ -42	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	不整形	南西4m町道、南東1.5m、角地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,587	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	26,316	100 [ 100.0]	26,316	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	26,600
b	(　 ) 26,925	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	26,025	100 [ 92.1]	28,257		28,500
c	(　 ) 53,795	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	57,121	100 [ 94.1]	60,702		61,300
d	(　 ) 65,276	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,166	100 [ 107.1]	59,912		60,500
e	(　 ) 76,087	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	75,933	100 [ 102.8]	73,865		74,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,000 円／㎡]

真鶴 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,936,072	511,488	2,424,584	2,191,140	233,444	（　0.9432） 220,184	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,493,551 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真鶴 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	88.00	Ｓ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商津波災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	16.4 m x 9.5 m	前面道路：県道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は一括賃貸、２階は１ＤＫタイプ（賃貸面積：３７㎡）２戸を想定する。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

側道からの出入口の確保と共用廊下の確保。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.00	85.2	75.00	1,918	143,850	6.0	863,100
							1.0	143,850
2～ 2	住宅	88.00	90.9	80.00	1,323	105,840	1.0	105,840
							1.0	105,840
～

～

～

計		176.00	88.1	155.00		249,690		968,940
								249,690

⑨年額支払賃料	249,690 円　×　12ヶ月　＝　 2,996,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,996,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 245,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,810,578 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	968,940 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,690 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,580 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,936,072 円　　　　（　 22,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０２Ｔ　　　　-26	1,313 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０４Ｔ　　　　-53	2,140 ( 2,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [160.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,351
c	１０４１２０２Ｔ　　　　-25	2,346 ( 2,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [160.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,481

真鶴 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,688 円	3,056,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,400 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 511,488 円　（　　　　　　 3,875 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,191,140 円（　　　　　 16,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,936,072 円
②総費用	511,488 円
③純収益　①－②	2,424,584 円
④建物等に帰属する純収益	2,191,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	233,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	220,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,493,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出
真鶴 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真鶴 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

TEL.

鑑定評価額

7,810,000 円

１㎡当たりの価格

59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡真鶴町真鶴字宿６１２番１				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）津波災害警戒区域
	台形 2:1	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い県道沿いの商業地域	南西8.7m県道、南東側道	水道	真鶴 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.4 ｍ、奥行　約　　 9.5 ｍ、規模　　 132 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．７ｍ県道

交通

施設

真鶴駅東方

1.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに小規模低層店舗のほか、一般住宅も混在する路線商業地であるが、背後人口の減少傾向等から繁華性
は低い。特段の変動要因はなく、今後も現在の状態が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は真鶴町、湯河原町のほか小田原市等の隣接市町の路線商業地域および近隣商業地域。主たる需要者は地元
の中小企業者であり、繁華性の低さから大手企業等の出店等は見込みにくい。背後人口の減少傾向のもと、近隣住民を
主たる顧客とする店舗等の需要は相当に弱含んでおり、新規出店も乏しい。取引件数は少なく取引の中心となる価格帯
を把握することは困難な状態にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小規模の店舗及び店舗兼住宅が並び、一般住宅も混在する繁華性の低い路線商業地域であり、自己使用の店
舗が中心であり、収益目的の取引は少なく、収益価格は比準価格に比して説得力が劣ると判断した。比準価格は湯河原
町および箱根町の商業地から、規模が類似し時点も新しい事例を中心に選択して試算され、規範性は高いと判断した。
以上から比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　湯河原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 108,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[180.7]

[101.0]
100

59,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年は観光客数回復等から、商業地需要改善
の兆しもみられていたが、コロナ禍での観光
客減少が継続し、需要も弱含みが継続してい
る。

真鶴港に近い県道沿いの商業地域、背後人口
の減少傾向等から繁華性が低い状態が継続し
ている。津波災害警戒区域指定あり。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.3
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　 +34.3
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

真鶴 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０４ -5	小田原市		更地	（　）	長方形	南西6.9m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
b	１０４１２０４ -2	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	不整形	南15m県道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
c	１０４１２０３Ｄ -33	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	長方形	南西15m町道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１０４１２０４Ｄ -6	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m町道、南3.3m、角地		（都）１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,165	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,408	100 [ 132.8]	62,807	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	63,400
b	(　 ) 61,781	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,101	100 [ 128.9]	47,402		47,900
c	(　 ) 67,114	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,242	100 [ 123.1]	53,812		54,400
d	(　 ) 72,483	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	68,824	100 [ 110.6]	62,228		62,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,700 円／㎡]

真鶴 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,942,450	511,865	2,430,585	2,191,140	239,445	（　0.9432） 225,845	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,609,082 円　　　　（　 34,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真鶴 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	88.00	Ｓ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商津波災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	16.4 m x 9.5 m	前面道路：県道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２階以上１ＤＫタイプ、平均専有面積４０㎡、総戸数２戸

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.00	90.0	79.20	1,957	154,994	6.0	929,964
							0.0	0
2～ 2	居宅	88.00	90.0	79.20	1,272	100,742	1.0	100,742
							1.0	100,742
～

～

～

計		176.00	90.0	158.40		255,736		1,030,706
								100,742

⑨年額支払賃料	255,736 円　×　12ヶ月　＝　 3,068,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,068,832 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 184,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,884,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,030,706 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,689 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 100,742 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 48,059 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,942,450 円　　　　（　 22,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０２Ｔ　　　　-26	1,313 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,430	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,967 円/㎡　月額支払賃料（　 1,957 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０４Ｔ　　　　-54	2,239 ( 2,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,369
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

真鶴 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,065 円	3,068,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,400 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 511,865 円　（　　　　　　 3,878 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,191,140 円（　　　　　 16,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,942,450 円
②総費用	511,865 円
③純収益　①－②	2,430,585 円
④建物等に帰属する純収益	2,191,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	239,445 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	225,845 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,711 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,609,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,900 円／㎡）