鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０５ -40	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m国道、中間画地		（都）商業特別用途地区自然公園法 (40,160)
b	１０４１２０４Ｄ -15	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、東2.8m、角地		（都）商業 (90,400)
c	１０４１２１３ -9	小田原市		建付地	（　）	長方形	北西17m国道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
d	１０４１２０５ -24	足柄下郡箱根町		更地	（　）	長方形	南西8m国道、中間画地		（都）近商自然公園法普地域 (90,300)
e	１０４１２０９ -5	足柄下郡箱根町		底地	（　）	ほぼ長方形	北東5.8m町道、中間画地		（都）商業 (40,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,318	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,318	100 [ 99.0]	107,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 84,019	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,206	100 [ 81.1]	97,665		97,700
c	(　 ) 52,140	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,514	100 [ 83.4]	61,767		61,800
d	(　 ) 51,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,800	100 [ 80.3]	64,508		64,500
e	(　 69,541) 217,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	217,000	100 [ 131.1]	165,523		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,985,190	981,881	5,003,309	3,729,600	1,273,709	（　0.9432） 1,201,362	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	24,517,592 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	467 ㎡	9.3 m x 53.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～３Ｆ共同住宅（４５㎡／戸×４戸）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	3,023	256,955	6.0	1,541,730
							0.0	0
2～ 3	居宅	100.00	90.0	90.00	1,512	136,080	1.0	136,080
							1.0	136,080
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		529,115		1,813,890
								272,160

⑨年額支払賃料	529,115 円　×　12ヶ月　＝　 6,349,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,349,380 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 507,950 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,841,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,813,890 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 127,072 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,985,190 円　　　　（　 12,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０５Ｔ　　　　-42	4,639 ( 4,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,038 円/㎡　月額支払賃料（　 3,023 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０５Ｔ　　　　-43	2,376 ( 2,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,501
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	48,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,481 円	6,349,380　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,200 円	48,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 981,881 円　（　　　　　　 2,103 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,729,600 円（　　　　　 7,986 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,985,190 円
②総費用	981,881 円
③純収益　①－②	5,003,309 円
④建物等に帰属する純収益	3,729,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,273,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,201,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,573 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,517,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
箱根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箱根 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　原　哲也

TEL.

鑑定評価額

46,700,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡箱根町箱根字小田原町７１番１				②地積　(㎡)	467 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) 準防国立公(２種) （その他）土砂災害警戒区域 (40,160)
	1:6	店舗兼住宅Ｗ2	小規模飲食店等が建ち並ぶ観光地の路線商業地域	北西14m国道	水道、下水	小涌谷 10.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.3 ｍ、奥行　約　　 53.0 ｍ、規模　　 467 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

小涌谷駅南西方

10.0km

法令

規制

（都）商業
(40,160)
準防国立公(２種)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナによる観光不況は継続しているが、最悪の状況は脱しているものと判断される。今後の地価動向は観
光売上の回復に歩調を合わせて、徐々に回復していくものと判断される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、箱根町及びその周辺における商業地域と判定した。典型的な需要者は観光需要を見込んだ地元企業の他
、東京資本の企業も見られる。新型コロナの世界的流行により観光業は大きく影響を受けたことから地価は下落に転じ
た。ワクチンの普及等により最悪の状況は脱しているものと判断され、今後は観光売上の回復に伴い、観光商業地市況
も同様に回復していくものと思料する。取引の中心となる価格帯は取引が非常に乏しく見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は観光地における路線商業地域。典型的な需要者は自用目的の観光事業者等であり周辺には賃貸物件も存する
が、純粋に不動産の収益性に着目して取引が行われることは殆どなく、元本価格に見合った賃料水準が形成されている
とは言い難い。従って本件においては実証的な比準価格を重視し、賃貸用不動産の建築を想定する収益価格を比較考量
して、分科会での広域的検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は持ち直しつつあるが、新型コロナ
の観光業に対する影響は他業種に比して大き
く、完全回復に至らない状況である。

観光地の路線商業地域。新型コロナによる観
光不況の影響は残っているが、ワクチンの普
及等により最悪の状況は脱している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０５ -40	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m国道、中間画地		（都）商業特別用途地区自然公園法 (40,160)
b	１０４１２０４Ｄ -3	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	不整形	南西15m県道、北4m、西2m、三方路		（都）商業 (100,400)
c	１０４１２０４Ｄ -1	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	１０４１２０４Ｄ -15	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、東2.8m、角地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,318	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,574	100 [ 99.0]	106,640	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 123,333	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	117,895	100 [ 113.1]	104,240		104,000
c	(　 ) 91,288	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	96,157	100 [ 93.4]	102,952		103,000
d	(　 ) 84,019	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,533	100 [ 82.0]	96,991		97,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,859,691	987,523	4,872,168	3,729,600	1,142,568	（　0.9432） 1,077,670	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	21,993,265 円　　　　（　 47,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	467 ㎡	9.3 m x 53.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：２ＤＫ、４５㎡／戸、４戸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	2,813	239,105	6.0	1,434,630
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	90.0	90.00	1,547	139,230	1.0	139,230
							1.0	139,230
3～ 3	居宅	100.00	90.0	90.00	1,547	139,230	1.0	139,230
							1.0	139,230
～

～

計		300.00	88.3	265.00		517,565		1,713,090
								278,460

⑨年額支払賃料	517,565 円　×　12ヶ月　＝　 6,210,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,210,780 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 496,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,713,918 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,713,090 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 278,460 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,013 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,859,691 円　　　　（　 12,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０９Ｔ　　　　-9	2,303 ( 2,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	2,843	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,820 円/㎡　月額支払賃料（　 2,813 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０９Ｔ　　　　-3	3,556 ( 3,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	2,800
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	48,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,323 円	6,210,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,200 円	48,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 987,523 円　（　　　　　　 2,115 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,729,600 円（　　　　　 7,986 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,859,691 円
②総費用	987,523 円
③純収益　①－②	4,872,168 円
④建物等に帰属する純収益	3,729,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,142,568 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,077,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,993,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,100 円／㎡）