別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 箱根 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箱根 -1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　原　哲也   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４ ②地積 　(㎡) 485   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) 国立公(２種) （その他） 特別用途地区 (20,40) 台形 1:2 住宅 Ｗ1 中規模別荘が建ち並 ぶ環境の良い別荘地 域 北西7m町道 水道、下水 強羅 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       485 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 強羅駅北方 3.1km 法令 規制 （都） １低専 (20,40) 国立公(２種) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 低金利継続、株価高止まり等により高額所得者層の有効需要は増大し、箱根の別荘市場は横這い程度までは回復 している。価格形成には実態経済以上に感染状況・政府の施策の影響が多い為、将来予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、箱根町全域における別荘住宅地域と判定。典型的な需要者は首都圏の個人富裕層、法人である。圏内は 株価の高止まり等による富裕層の資産効果・可処分所得の増大がみられ市況の判断は難しいが回復基調であると思料す る。高品等で住環境や管理良好な近隣地域においても、地価は横這い程度と判断した。需要の中心となる価格帯は土地 １５０坪程度で総額１，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は箱根町に存する別荘地事例より試算され、新型コロナ流行中の市況をも反映した実証的な価格である。尚、 対象地は別荘住宅地域に存しており、賃貸市場は無いに等しく収益還元法の適用は断念した。対象地における典型的な 需要者は個人のエンドユーザーである為、比準価格の規範性は高いものと思料する。従って、本件においては比準価格 を採用し、分科会での広域的検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナがもたらす別荘地市場への影響は 株価の高止まり等高額所得者層に対する資産 効果・リモートワーク需要がみられ悪影響ば かりではない。 上記一般的要因の通り近隣地域においても高 額所得者層に対する資産効果・リモートワー ク需要が確認され、市況は回復基調にあると 判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％