別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 山北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山北 -2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄上郡山北町岸字間瀬２６４２番 ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ畑地の中の住 宅地域 北3.8m町道 水道、下水 山北 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.2 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       466 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．８ｍ町道 交通 施設 山北駅南方 2.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模農家住宅が建ち並ぶ畑地の中の住宅地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移する ものと予測される。地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね神奈川県西部の住宅地域である。主な需要者は山北町内及びその周辺市町に居住するエンドユーザー である。近隣地域及びその周辺は農家住宅が見られる旧来からの住宅地域である。周辺は交通利便性が劣り需要は弱含 み、地価は下落傾向で推移している。近隣地域は農家集落地域で取引件数が少ないため、需要の中心となる価格水準を 把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は近隣地域から比較的近い類似地域に所在する規範性の高い 複数の事例を重視して試算され信頼性は高い。これに対し、農家集落で賃貸を想定することは困難であるため、収益還 元法の適用は断念した。従って、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山北 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [131.3] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナによる厳しい状況が徐々 に緩和されつつあるものの、弱さがみられる 。県西部の不動産市況は弱含みに推移してい る。 中規模農家住宅が建ち並ぶ畑地の中の住宅地 域である。格別の地域要因の変動は認められ ず今後も現状のまま推移すると予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％