鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０１Ｄ -37	足柄上郡開成町		更地	（　）	不整形	北西20m町道、南西6m、南東6m、三方路		１住居 (70,200)
b	１０４１２１１Ｄ -45	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	東17.9m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
c	１０４１２１２ -9	秦野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西10m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４１２０１Ｄ -17	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		商業 (100,240)
e	１０４１２０１Ｄ -31	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,401	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	143,154	100 [ 92.8]	154,261	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 152,742	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,978	100 [ 114.5]	132,732		133,000
c	(　 ) 219,949	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,189	100 [ 115.0]	189,730		190,000
d	(　 ) 161,000	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,907	100 [ 108.4]	146,593		147,000
e	(　 ) 155,087	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,451	100 [ 99.6]	153,063		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

松田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,211,083	1,211,946	4,999,137	4,679,400	319,737	（　0.9489） 303,398	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,191,796 円　　　　（　 71,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	65.00	ＲＣ5	305.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	354 ％	87 ㎡	6.6 m x 13.9 m	前面道路：町道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	80.0	52.00	2,720	141,440	5.0	707,200
							0.0	0
2～ 5	事務所	60.00	80.0	48.00	2,185	104,880	3.0	314,640
							0.0	0
～

～

～

計		305.00	80.0	244.00		560,960		1,965,760
								0

⑨年額支払賃料	560,960 円　×　12ヶ月　＝　 6,731,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,731,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 538,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,192,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,965,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,211,083 円　　　　（　 71,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０５Ｔ　　　　-39	1,991 ( 1,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	2,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,730 円/㎡　月額支払賃料（　 2,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０６Ｔ　　　　-34	2,401 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	2,753
c	１０４１２０１Ｔ　　　　-35	2,607 ( 2,525)	100 [100.0]	[ 98.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,856

松田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,000 円	66,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,946 円	6,731,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,000 円	66,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	66,000 円	66,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,000 円	66,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,211,946 円　（　　　　　　 13,930 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 305.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,679,400 円（　　　　　 53,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,211,083 円
②総費用	1,211,946 円
③純収益　①－②	4,999,137 円
④建物等に帰属する純収益	4,679,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	319,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	303,398 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,191,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
松田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松田 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　杉本　隆司

TEL.

鑑定評価額

12,300,000 円

１㎡当たりの価格

141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄上郡松田町松田惣領字張間田下１２１６番１１				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,354)
	1:2	店舗Ｓ4F1B	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南5.9m町道	水道、下水	新松田近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.6 ｍ、奥行　約　　 13.9 ｍ、規模　　 87 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．９ｍ町道

交通

施設

新松田駅北方近接

法令

規制

商業
(90,354)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模店舗等が建ち並ぶ新松田駅前商業地域として熟成しており、今後ともその性格を維持するものと予測す
る。駐車場不足や駅前広場が狭く車が常時混雑する影響で客足等は低下傾向にあり、地価は弱含みである。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線、東海道本線等の県央、県西部地区の駅周辺の商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域
である。需要者の中心は地元企業、自営業者等を主体としているが、新松田駅前及びその周辺は繁華性が低いため商業
地としての需要は弱く、また自動車社会の進展に伴い郊外型大型店舗の進出の影響、経営者の高齢化等により収益性の
低い旧来型の商業地は衰退傾向である。取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は新松田駅前の旧来からの商業地域で、周辺の幹線道路沿いにはロードサイド仕様の店舗も見られるが、旧来
からの自用の店舗が多いため、商況、客足等は低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。
従って自用目的での取引が主で市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 155,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[108.7]

[100.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地形的な制約から宅地供給は少なく、大井町
、開成町での宅地供給も影響し需給は弱含み
であり、駅近物件を除き地価は依然下落傾向
を示している。

新松田駅前至近の商業地域であるが、旧来の
古い店舗が多く、また郊外大型店舗の進出の
影響により、客足が減少し、地価も弱含みで
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

松田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０２ -13	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、南6m、角地		近商高度2種最高15m (100,200)
b	１０４１２１０Ｄ -45	小田原市		更地	（　）	長方形	西14m県道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	１０４１２０５ -2	小田原市		建付地	（　）	台形	北東16.5m県道、南5m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
d	１０４１２０７ -25	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,267	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	122,925	100 [ 82.1]	149,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 121,075	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,227	100 [ 83.4]	144,157		144,000
c	(　 ) 127,023	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	122,583	100 [ 82.4]	148,766		149,000
d	(　 ) 193,588	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	203,166	100 [ 104.3]	194,790		195,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

松田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,955,368	1,162,350	4,793,018	4,459,610	333,408	（　0.9489） 316,371	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,456,551 円　　　　（　 74,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	69.00	ＲＣ5	291.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	354 ％	87 ㎡	6.6 m x 13.9 m	前面道路：町道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階～５階事務所共にフロア貸しで、専有面積５０㎡～５９㎡

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	69.00	85.0	58.65	2,649	155,364	8.0	1,242,912
							0.0	0
2～ 2	店舗	55.50	90.0	49.95	2,119	105,844	5.0	529,220
							0.0	0
3～ 3	事務所	55.50	90.0	49.95	1,854	92,607	3.0	277,821
							0.0	0
4～ 4	事務所	55.50	90.0	49.95	1,854	92,607	3.0	277,821
							0.0	0
5～ 5	事務所	55.50	90.0	49.95	1,854	92,607	3.0	277,821
							0.0	0

計		291.00	88.8	258.45		539,029		2,605,595
								0

⑨年額支払賃料	539,029 円　×　12ヶ月　＝　 6,468,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるので計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,468,348 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 536,873 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,931,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,605,595 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,893 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,955,368 円　　　　（　 68,453 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０３Ｔ　　　　-15	2,659 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,649 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０５Ｔ　　　　-39	1,991 ( 1,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,212
c	１０４１２０４Ｔ　　　　-3	1,779 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,093

松田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,500 円	62,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,050 円	6,468,348　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 440,300 円	62,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,162,350 円　（　　　　　　 13,360 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 291.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,459,610 円（　　　　　 51,260 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,955,368 円
②総費用	1,162,350 円
③純収益　①－②	4,793,018 円
④建物等に帰属する純収益	4,459,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	333,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,371 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,456,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,200 円／㎡）