別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 神奈川大井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神奈川大井 -3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄上郡大井町西大井字稲荷宮２７８番１ ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と農地が混 在する既成住宅地域 南西5.5m町道 水道、下水 栢山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       433 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 栢山駅北東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現在の状態を維持すると予測される。 地価は下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大井町および隣接市町の市街化調整区域内で、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域の圏域。主たる需 要者は地縁的選好性の存する者のほか、町内および隣接市町居住の一次取得者である。自然環境や敷地の広さを重視す る購買層も一部に存するが、利便性等の点から総じて需要は弱含みである。敷地規模により不動産業者の取得・開発・ 販売も見受けられる。取引中心は土地のみで３００㎡程度、総額１０００万～１５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅等が主体の地域で、不動産賃貸は一般的ではなく賃貸市場が未成熟であり、適 切な賃貸事例の収集が困難であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は大井町のほか小田原市内の調整区域 の事例から、規模等の類似性に留意し選択して試算され、規範性が高いと判断した。以上から、市場性を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は近年、住宅地開発の影響で増加傾 向にある。だが御殿場線が利便性に劣る点や 供給過剰感から、地価は下落傾向が続いてい る。 農家住宅のほか農地が存する調整区域内の住 宅地域であり、利便性の点から需要は弱含み の状態が続いている。その他地域要因に特段 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.3 交通・接近　　　  -3.7 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％