鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１０ -8	小田原市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m国道、中間画地		準住居高度2種最高15m (70,200)
b	１０４１２１１Ｄ -45	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	東17.9m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
c	１０４１２１１Ｄ -58	中郡二宮町		建付地	（　）	台形	北西13.2m国道、南西4m、準角地		近商 (100,200)
d	１０４１２０４Ｄ -30	小田原市		更地	（　）	不整形	北22m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	１０４１２１２Ｄ -11	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	南東22m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,848	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	83,873	100 [ 103.7]	80,880	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,900
b	(　 ) 152,742	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,673	100 [ 118.1]	128,428		128,000
c	(　 ) 122,504	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	117,390	100 [ 106.7]	110,019		110,000
d	(　 ) 118,005	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	125,103	100 [ 94.6]	132,244		132,000
e	(　 ) 132,389	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	133,740	100 [ 102.7]	130,224		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

神奈川二宮 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,460,724	2,944,823	14,515,901	12,742,800	1,773,101	（　0.9432） 1,672,389	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	34,130,388 円　　　　（　 77,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	295.00	Ｓ3	885.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	443 ㎡	13.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～３階：共同住宅（６戸、平均専用面積約４４㎡）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	295.00	85.0	250.75	2,370	594,278	5.0	2,971,390
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	295.00	90.0	265.50	1,778	472,059	1.0	472,059
							1.0	472,059
～

～

～

計		885.00	88.3	781.75		1,538,396		3,915,508
								944,118

⑨年額支払賃料	1,538,396 円　×　12ヶ月　＝　 18,460,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 781.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,460,752 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,476,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,983,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,915,508 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,023 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 944,118 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 440,809 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,460,724 円　　　　（　 39,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２１３Ｔ　　　　-12	2,691 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [116.4]	100 [100.0]	2,434	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２１３Ｔ　　　　-50	2,571 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [117.7]	100 [100.0]	2,299
c	１０４１２１３Ｔ　　　　-40	2,169 ( 2,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.8]	100 [100.0]	2,408

神奈川二宮 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	553,823 円	18,460,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,148,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,944,823 円　（　　　　　　 6,647 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 885.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,742,800 円（　　　　　 28,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,460,724 円
②総費用	2,944,823 円
③純収益　①－②	14,515,901 円
④建物等に帰属する純収益	12,742,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,773,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,672,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,775 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,130,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
神奈川二宮 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川二宮 5-2

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　柳　彰彦

TEL.

鑑定評価額

55,400,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡二宮町中里２丁目９９３番３外｢中里２－３－３５｣				②地積　(㎡)	443 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (90,200)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、一般住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	北17m県道	水道、下水	二宮 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ　県道

交通

施設

二宮駅北西方

1.5km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの路線商業地域で、繁華性は低い。今後も格別の変動要因はなく、現状を維持してゆくものと想定され
る。地価は長期にわたって下落してきたが、近年に至り下げ止まりの様相を呈しつつある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は二宮町の他、近隣市町の郊外型路線商業地である。需要者の中心は小売、サ－ビス、飲食業等を営む個人
、法人事業者である。当該地は二宮町と秦野市を結ぶ県道沿いの店舗集積度の低い、繁華性の劣る商業地であるため、
商業地の取引は少なく、また立地、画地条件等の相違により取引価格の幅は広いため、取引の中心価格帯は一概には見
いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産は二宮駅北西方の繁華性、商業集積度の低い路線商業地域にある店舗である。繁華性が低いため、当該地域
では自己利用目的が取引の中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 183,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[144.9]

[100.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による不動産市場への影響は見られ
ない。地価は下げ止まり傾向を強めている。

県道７１号線沿いの路線商業地である。特段
の地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.1
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０８Ｄ -51	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.8m町道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０４１２０２ -8	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.3m市道、中間画地		近商高度地区2種 (70,200)
c	１０４１２０３Ｄ -7	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	西9m県道、南6m、北東5m、三方路		１住居高度2種最高15m (80,200)
d	１０４１２０１Ｄ -31	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,171	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,208	100 [ 87.9]	112,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 132,573	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,910	100 [ 95.8]	137,693		138,000
c	(　 ) 103,852	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	99,819	100 [ 94.2]	105,965		106,000
d	(　 ) 155,087	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,451	100 [ 105.6]	144,366		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +18.1	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +33.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +20.1	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +26.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

神奈川二宮 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,950,916	2,839,990	14,110,926	12,198,900	1,912,026	（　0.9432） 1,803,423	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	36,804,551 円　　　　（　 83,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	295.00	Ｓ3	885.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	443 ㎡	13.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て鉄骨造の店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に算出。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	295.00	90.0	265.50	2,281	605,606	10.0	6,056,060
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	295.00	90.0	265.50	1,700	451,350	1.0	451,350
							1.0	451,350
3～ 3	共同住宅	295.00	90.0	265.50	1,700	451,350	1.0	451,350
							1.0	451,350
～

～

計		885.00	90.0	796.50		1,508,306		6,958,760
								902,700

⑨年額支払賃料	1,508,306 円　×　12ヶ月　＝　 18,099,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 796.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,099,672 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,628,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,470,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,958,760 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 902,700 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 416,889 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,950,916 円　　　　（　 38,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２１２Ｔ　　　　-19	2,741 ( 2,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,885	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,281 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０９Ｔ　　　　-7	1,877 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,877
c	１０４１２１１Ｔ　　　　-25	1,509 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,588

神奈川二宮 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	785,000 円	157,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	542,990 円	18,099,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,099,000 円	157,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,839,990 円　（　　　　　　 6,411 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	157,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 885.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,198,900 円（　　　　　 27,537 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,950,916 円
②総費用	2,839,990 円
③純収益　①－②	14,110,926 円
④建物等に帰属する純収益	12,198,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,912,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,803,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,071 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,804,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,100 円／㎡）