別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大磯 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大磯 -10 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　山口　隆一   TEL.

鑑定評価額 9,470,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の周囲に農 地が広がる住宅地域 南6m町道 水道 二宮 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 二宮駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の周囲に農地が広がる山間の住宅地域である。市街化調整区域内に存し、公法上の規制が厳しいため、 地域要因に特別な変動はなく、今後とも現状維持と予測する。地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大磯町及び周辺市町に存する市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏内の居住 者が中心で、地縁的選好性が認められるため圏外からの需要者は殆どない。市街化調整区域内でかつ有効需要が極めて 乏く、土地取引が行われることが稀な住宅地域である。取引の中心価格帯は、標準的な土地で１０００万円前後、新築 戸建で総額２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内に存し、市場における賃貸物件の需給は殆どなく、一般的な不動産賃貸経営が成立するほ どの有効な賃貸需要が認められず、収益性は極めて乏しい。従って、本件については収益価格は試算せず、実際の市場 動向を適切に反映した実証的で説得力を有する比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [100.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染は再拡大の兆しがあり、景気 回復の動きは鈍い。県西地区では依然として 地価は弱含みで、利便性、住環境等による二 極化が進行。 最寄り駅から遠隔に位置し、農家住宅が散在 する市街化調整区域内の住宅地域であり、有 効需要が極めて乏しい。地域要因に変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％