鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神奈川寒川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１４ -50	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m町道、南西4.7m、準角地		１低専 (50,100)
b	１０４１０１６Ｄ -86	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m町道、南4m、北4m、三方路		１低専 (60,100)
c	１０４１０１６Ｄ -87	高座郡寒川町		建付地	（　）	長方形	東7.5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０４１００４ -2	高座郡寒川町		建付地	（　）	長方形	南東4m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０４１０１４ -53	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.1m町道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,968	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	109,629	100 [ 100.0]	109,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 113,739	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	110,458	100 [ 99.0]	111,574		112,000
c	(　 ) 132,624	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	132,624	100 [ 99.9]	132,757		133,000
d	(　 ) 117,379	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	115,883	100 [ 100.0]	115,883		116,000
e	(　 ) 134,239	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,044	100 [ 99.0]	136,408		136,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

神奈川寒川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,165,965	553,359	2,612,606	2,039,310	573,296	（　0.9703） 556,269	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,092,804 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川寒川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.88	Ｗ2	182.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	218 ㎡	12.5 m x 17.5 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４５㎡程度の２ＤＫタイプ、仕様は標準的な共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.09	100.0	91.09	1,400	127,526	1.0	127,526
							0.0	0
2～ 2	住宅	91.09	100.0	91.09	1,450	132,081	1.0	132,081
							0.0	0
～

～

～

計		182.18	100.0	182.18		259,607		259,607
								0

⑨年額支払賃料	259,607 円　×　12ヶ月　＝　 3,115,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,115,284 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 131,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,163,473 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	259,607 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,165,965 円　　　　（　 14,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００３Ｔ　　　　-21	1,269 ( 1,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１００３Ｔ　　　　-17	1,328 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川寒川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,500 円	27,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,859 円	3,295,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,359 円　（　　　　　　 2,538 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,039,310 円（　　　　　 9,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,165,965 円
②総費用	553,359 円
③純収益　①－②	2,612,606 円
④建物等に帰属する純収益	2,039,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	556,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,092,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
神奈川寒川 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川寒川 -4

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　羽田　直樹

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高座郡寒川町小谷３丁目８５１番４外｢小谷３－１－５５｣				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ1	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域	北西5m町道	水道、ガス、下水	宮山 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５ｍ町
道

交通

施設

宮山駅東方

1.3km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

宮山駅の徒歩圏外縁部にあって、戸建住宅のほかアパートも見られる低層住宅地域。十分に熟成し、格別の要因
変化は認められない。足下の需給は安定的であり、当面の地価は横這い圏内の動きで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、寒川町及び海老名市・茅ケ崎市の一部にあって、ＪＲ相模線沿線の住宅地域。需要者は町内在住・在勤
の一次取得者層が中心であるが、値頃感もあって隣接市域からの転入需要も認められる。最寄り駅の徒歩圏外縁部に所
在するものの、交通利便性や生活利便性は圏域内住宅地域において総じて中庸的であり、近年の需給は比較的安定的に
推移している。土地については１３０㎡で１０００万円台前半、新築戸建は２０００万円台後半が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺地域内には、既存地主による資産運用目的の賃貸アパート等も散見される。しかしながら、駅から
やや距離があることに加え、容積率等の公法上の規制が厳しく、その収益性は低位にある。このため、当該地域内では
居住の快適性や利便性等を重視した自用目的の土地取引が多くを占める。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格
を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神奈川寒川 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 115,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[106.1]

[100.0]
100

109,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

寒川町の人口は微増傾向であり、高齢化率は
県平均より若干高い。発展性低位の都市特性
から、コロナ禍による不動産需給への影響は
総じて小さい。

戸建住宅を中心にアパート等の共同住宅も立
地する住宅地域。旧来からの既成住宅地域と
して熟成し、特段の変動要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神奈川寒川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００３ -47	高座郡寒川町		建付地	（　）	長方形	東4m町道、中間画地		１住居高度1種最高12m (70,160)
b	１０４１００４ -5	高座郡寒川町		更地	（　）	長方形	南4m町道、中間画地		１住居高度1種最高12m (70,160)
c	１０４１０１６Ｄ -79	高座郡寒川町		建付地	（　）	長方形	西6m町道、南4.5m、角地		１住居 (80,200)
d	１０４１００４ -2	高座郡寒川町		建付地	（　）	長方形	南東4m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,914	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	113,620	100 [ 106.0]	107,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 124,125	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	121,326	100 [ 103.0]	117,792		118,000
c	(　 ) 111,012	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	105,091	100 [ 100.9]	104,154		104,000
d	(　 ) 117,379	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	112,465	100 [ 98.0]	114,760		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

神奈川寒川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,339,664	590,579	2,749,085	2,194,140	554,945	（　0.9699） 538,241	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,451,936 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川寒川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.65	Ｗ2	193.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	218 ㎡	12.5 m x 17.5 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模世帯向け（４８㎡程度、１ＬＤＫ各階２戸）の低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	96.88	100.0	96.88	1,449	140,379	1.0	140,379
							0.0	0
2～ 2	住宅	96.88	100.0	96.88	1,479	143,286	1.0	143,286
							0.0	0
～

～

～

計		193.76	100.0	193.76		283,665		283,665
								0

⑨年額支払賃料	283,665 円　×　12ヶ月　＝　 3,403,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,403,980 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 139,039 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,336,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	283,665 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,339,664 円　　　　（　 15,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００３Ｔ　　　　-15	1,392 ( 1,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,479 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１００３Ｔ　　　　-19	1,367 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	1,368
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川寒川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,500 円	29,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,279 円	3,475,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,800 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 590,579 円　（　　　　　　 2,709 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 193.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,194,140 円（　　　　　 10,065 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,339,664 円
②総費用	590,579 円
③純収益　①－②	2,749,085 円
④建物等に帰属する純収益	2,194,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	554,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	538,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,451,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）