別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 葉山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -10 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸   TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１７４０番５ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 (40,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の閑静な分譲住宅地 域 西6m町道 水道、下水 逗子 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南    35 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 逗子駅南方 3.6km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い高台の閑静な分譲住宅地域である。地価は緩やかな下落基調から横ばいに転じているが、地域要 因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葉山町内一帯、鉄道駅へはバス便となる圏域である。需要者は葉山町及びその周辺に居住する１次、２次 取得者層が中心であり、供給は既存画地の分割が見られる程度である。起伏の大きいエリアであり、やや利便性に劣る が、周辺は良好な住環境が保たれており需給は概ね均衡している。市場での需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度 の土地で３，０００万円台前半程度、新築戸建住宅は４０００万円台半ばから５０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が多い高台の閑静な分譲住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的 とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、一般住宅が建ち並ぶ最寄駅からバス便、かつ、高台の住 宅地であり、賃貸需要は低位であるため収益性になじまないことから収益還元法は非適用とした。したがって、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　葉山（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アフターコロナを見据えた動きも見られるが 、依然として先行きは不透明であり、三浦半 島の人口動態や景気動向に注視する必要があ る。 高台の閑静な分譲住宅地域である。地域要因 に特段の変動は見られないが、地価は緩やか な下落から概ね横ばいに転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％