別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 葉山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -3 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.

鑑定評価額 48,800,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の環境の良い 住宅地域 南東8m町道 水道、ガス、下水 逗子 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により３戸以上の共 同住宅等の建築不可、最低敷 地面積２６０㎡ 街 路 基準方位　北　　８ ｍ町道 交通 施設 逗子駅南方 3.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、区画規模が大きく総額が嵩むものの一定の需要が見込まれる。直近では、よりよい 居住環境を求める都心等からの需要者からの引き合いも認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横須賀線逗子駅を最寄駅とする、葉山町を中心に、逗子市、横須賀市西部地区の海沿いの住宅地域 である。需要者は東京への通勤も視野に入れた１次・２次取得者が主であり、葉山というブランドから東京方面の需要 者からの引き合いも見受けられるエリアである。土地３００㎡程度で３０００万円台後半から５０００万円程度、区画 規模が大きいため当該規模の新築建売分譲は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、地区計画により３戸以上の共同住宅の建築が制限され、また、取引に当たっては自用を目的とするものがほ とんどで戸建住宅に対する賃貸需要も低位である。よって、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、標準 地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上から比準価格に基づき、代表標準 地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葉山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 93.1] [102.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症により依然として 先行きが不透明な状況にあるが、現時点では 価格形成に大きな影響は見られない。 中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ区画整然と した住宅地域。地域的な変動要因は特に見当 たらない。 規模・形状は標準的、南東側で街路に接面す る中間画地である。個別的要因に変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％