鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

綾瀬 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０６Ｄ -38	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０４０９０６ -29	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東8m、角地		工専 (70,200)
c	１０４０９１０Ｄ -54	綾瀬市		更地	（　）	長方形	北5m市道、西4.5m、角地		準工 (70,200)
d	１０４０９１０Ｄ -51	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	１０４０９１０Ｄ -52	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,698	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	58,829	100 [ 74.5]	78,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	80,500
b	(　 ) 89,900	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	80,686	100 [ 75.2]	107,295		109,000
c	(　 ) 120,940	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	113,258	100 [ 97.6]	116,043		118,000
d	(　 ) 81,230	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,342	100 [ 91.2]	91,384		93,200
e	(　 ) 79,886	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,283	100 [ 92.2]	89,244		91,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

綾瀬 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,644,046	2,420,913	10,223,133	6,345,070	3,878,063	（　0.9403） 3,646,543	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	75,969,646 円　　　　（　 57,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	901.68	Ｓ1	901.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,319 ㎡	29.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的仕様として鉄骨造平家建倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸家のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	901.68	100.0	901.68	1,227	1,106,361	3.0	3,319,083
							0.0	0
～

～

～

～

計		901.68	100.0	901.68		1,106,361		3,319,083
								0

⑨年額支払賃料	1,106,361 円　×　12ヶ月　＝　 13,276,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 901.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,276,332 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 663,817 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,612,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,319,083 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,644,046 円　　　　（　 9,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０６Ｔ　　　　-4	1,338 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,227 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０６Ｔ　　　　-5	1,402 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,231
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,700 円	92,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	132,763 円	13,276,332　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,034,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,200 円	92,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	139,350 円	92,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,420,913 円　（　　　　　　 1,835 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9403

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,900,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 901.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 80 ％　＋　0.0790 × 10 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,345,070 円（　　　　　 4,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,644,046 円
②総費用	2,420,913 円
③純収益　①－②	10,223,133 円
④建物等に帰属する純収益	6,345,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,878,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,646,543 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,969,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
綾瀬 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 9-2

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰三

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市大上１丁目５４３４番３｢大上１－１２－３５｣				②地積　(㎡)	1,319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	倉庫Ｓ1	中小規模の倉庫等が見られる工業地域	東12.4m市道、南側道	水道、下水	さがみ野 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 240 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．４ｍ市道

交通

施設

さがみ野駅南方

2.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。神奈川県内では県央エリアの交通網は整備され倉庫需要も広がり
つつあり、今後も地価は安定して上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は綾瀬市のほか周辺の市町を含む中小規模の倉庫等が見られる県央エリアの工業地域である。主な需要者は
法人や物流業者等が中心になると考えられ、利便性が向上している県央エリアの交通インフラへの期待感もあって、倉
庫適地としての工業地の需要は高まっていく傾向にある。取引の中心となる価格帯は、規模や個別性によって一概に把
握することは困難であるが、概ね１㎡あたり９～１０万円程度の土地取引が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模の倉庫等が見られる工業地域であり、周辺では倉庫を賃貸に供して利用するケースが見られるもの
の、その多くは自用であるため、賃貸市場が熟成されているとはいえず、試算された収益価格に対する信頼性は低い。
その一方で綾瀬市内に存する類似の工業地の取引事例から比較した比準価格の説得力は高いものといえる。よって、よ
り信頼性が高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,200 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[ 99.5]

[102.0]
100

100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県央エリア、湾岸エリア、新東名高速道路な
ど、県内の幹線道路の整備が進行しており、
インフラ整備への期待感が強まっている。

既存の中小規模の倉庫等が建ち並んでいる工
業地域である。地域要因の変動は特に見られ
ないが、県内の工業地の需要は高まっている
。

角地であり価値の増加が認められる。個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１０Ｄ -51	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０４０９１０Ｄ -52	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０４０９０５Ｄ -1	綾瀬市		更地	（　）	台形	南西6.3m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０４０９０６Ｄ -38	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,230	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,180	100 [ 83.6]	99,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 79,886	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,043	100 [ 81.8]	100,297		102,000
c	(　 ) 96,805	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,741	100 [ 82.7]	119,397		122,000
d	(　 ) 59,698	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,534	100 [ 66.2]	91,441		93,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.3	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

綾瀬 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,437,956	2,370,149	10,067,807	6,345,070	3,722,737	（　0.9403） 3,500,490	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	72,926,875 円　　　　（　 55,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	901.68	Ｓ1	901.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,319 ㎡	29.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	901.68	100.0	901.68	1,207	1,088,328	3.0	3,264,984
							0.0	0
～

～

～

～

計		901.68	100.0	901.68		1,088,328		3,264,984
								0

⑨年額支払賃料	1,088,328 円　×　12ヶ月　＝　 13,059,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 901.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,059,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 652,997 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,406,939 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,264,984 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,017 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,437,956 円　　　　（　 9,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０８Ｔ　　　　-55	1,677 ( 1,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,207 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０８Ｔ　　　　-56	1,341 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,219
c	１０４０９０６Ｔ　　　　-71	1,478 ( 1,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,232

綾瀬 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,700 円	92,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	130,599 円	13,059,936　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 985,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,200 円	92,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	139,350 円	92,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,370,149 円　（　　　　　　 1,797 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9403

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,900,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 901.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 80 ％　＋　0.0790 × 10 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,345,070 円（　　　　　 4,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,437,956 円
②総費用	2,370,149 円
③純収益　①－②	10,067,807 円
④建物等に帰属する純収益	6,345,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,722,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,500,490 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,926,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,300 円／㎡）