別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 綾瀬 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾瀬 9-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　磯部　伸夫   TEL.

鑑定評価額 79,400,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾瀬市吉岡東１丁目１５４８番１ ｢吉岡東１－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 942   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ内陸型の工業 団地 北東9m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  52.3 ｍ、規模　　       942 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 小田急海老名駅南東方 5.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現環境を維持するものと予測される。交通インフラの整備に より、地価は上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾瀬市及び隣接市町に存する中小規模の工場、倉庫が見られる工業地域を中心に県内の範囲である。需 要者の中心は、同一需給圏内にある中小規模の法人であるが、周辺の交通インフラの整備を見越して、圏外からも含め た工場、倉庫の実需、投資需要が見込まれる。近隣地域及び市内の工業地では堅調な需要が見受けられ、地価の上昇傾 向が推察される。取引価格は乖離があり、中心価格帯は見出し難いが、概ね１㎡当たり７～１０万程度が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の地域特性が類似した取引事例を中心に試算した。収益価格は、中小規模の工場が多く投資市 場としての熟成度が低い為、規範性のある価格を求めることが困難な状況にある。以上、実需の多い工業地の市場性を 反映した比準価格を重視して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海老名 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [101.5] [100.0] 100 83,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏央道の整備、綾瀬スマートＩＣの開設など の交通インフラの整備が進捗し、工業系不動 産市況の改善範囲が広がっている。 中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地である。 周辺地域で街路整備等が進捗している。大き な地域要因の変動はない。 大きな個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％