別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 綾瀬 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾瀬 -13 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　鷹羽　宏行   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外 ｢深谷中７－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東4.5m市道、南側道 水道 長後 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 長後駅北西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅等が混在する市街化調整区域内の住宅地域である。周辺地域を含めて不動産の需給動向に影 響を与え得る要因の変化や新規開発は特に見られず、今後も現状維持程度に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾瀬市内及び隣接市内の一般住宅地域であり、特に代替競争関係が強いエリアは、市街化調整区域内の 既成住宅地域である。需要者は市内及び隣接市内在住の一次取得者が中心である。調区であるため開発等による供給に 制約があり、また、利便性が劣るため需要も限定的である。総じて取引は少なく、また、規模の違いや取引当事者の事 情が介在することで価格水準を把握しにくい一面がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市街化調整区域にあるため投資用賃貸物件の開発想定に疑義があり、また、賃貸市場が未成熟であることから 、収益還元法の適用は断念した。なお比準価格は、綾瀬市内または隣接市内かつ調区内の取引事例を採用し、適切な補 修性を実施して試算しており、取引市場の実勢が反映されたものと判断する。従って本件では、調区内の取引価格とし て実証性を有する比準価格を採用し、単価と総額の関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海老名 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.6] [101.0] 100 53,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内に鉄道駅がなく、周辺市との比較で利便 性に劣る面があるが、価格の優位性を有する ことで需給は概ね堅調である。コロナ禍は小 康状態にある。 一般住宅、農家住宅等が混在する調区内の既 成住宅地域である。近隣地域の標準的使用や 価格形成に影響を与え得る地域要因の変動は 特にない。 対象地の最有効使用や地価形成に影響を与え 得る個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％