鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１０ -4	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		１中専 (70,180)
b	１０４０９１２ -14	綾瀬市		更地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０４０９１０Ｄ -23	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m市道、東4.5m、角地		１中専 (80,184)
d	１０４０９１２ -26	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		１中専 (70,160)
e	１０４０９１２ -47	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,333	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	136,663	100 [ 101.0]	135,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 120,322	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,600	100 [ 98.0]	122,041		122,000
c	(　 ) 166,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	161,512	100 [ 112.1]	144,079		144,000
d	(　 ) 142,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,284	100 [ 103.0]	138,140		138,000
e	(　 ) 129,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	133,701	100 [ 103.0]	129,807		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

綾瀬 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,685,381	300,336	1,385,045	1,102,620	282,425	（　0.9696） 273,839	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,704,979 円　　　　（　 55,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.69	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	172 ％	103 ㎡	6.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約５０㎡、ファミリータイプ２室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,441	72,050	1.0	72,050
							1.0	72,050
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,486	74,300	1.0	74,300
							1.0	74,300
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		146,350		146,350
								146,350

⑨年額支払賃料	146,350 円　×　12ヶ月　＝　 1,756,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,756,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,615,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	146,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 146,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 68,331 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,685,381 円　　　　（　 16,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０７Ｔ　　　　-66	1,515 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,486 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９０７Ｔ　　　　-65	1,241 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,422
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,500 円	14,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,686 円	1,756,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 112,800 円	14,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,150 円	14,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,100 円	14,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 300,336 円　（　　　　　　 2,916 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,100,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,102,620 円（　　　　　 10,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,685,381 円
②総費用	300,336 円
③純収益　①－②	1,385,045 円
④建物等に帰属する純収益	1,102,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	273,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,659 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,704,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
綾瀬 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 -5

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　西嶋　靖

TEL.

鑑定評価額

13,800,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市寺尾中１丁目１５０７番８｢寺尾中１－１５－１３｣				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,172)
	1:2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北東4.3m市道	水道、ガス、下水	さがみ野 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 85 ｍ、南 10 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.9 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 103 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
３ｍ市道

交通

施設

さがみ野駅南西方

1.9km

法令

規制

１中専
(70,172)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小規模一般住宅等の他、アパート等も見られる既成住宅地域にあって、当分は現状維持のまま推移
するものと予測される。駅からの接近性にはやや劣り、地価は、弱含み傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、最寄駅から徒歩圏乃至はバス圏の綾瀬市内の住宅地域である。需要者の中心は、綾瀬市及び隣接市町の
比較的若い世帯の第一次取得者が中心である。周辺地域では、小規模開発地が多く、土地売、建売共に見られる。土地
は１１０㎡程度で１，５００万円程度、新築の戸建物件は、３，０００万円程度の物件が取引の中心となっている。交
通利便性にはやや劣り、新型コロナの影響による景況感悪化は薄まるも、取引需要は弱含みで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が多い為、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。収益物
件でも投資採算性を重視した取引は少なく、資産保全等の目的により市場価格での取引がなされている。さがみ野駅か
ら徒歩２４分前後で距離はあるが、快適性を重視する住宅地域であることも考慮して、信頼性の高い比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、さらに単価と総額との関連も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　綾瀬（県） -2              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    134,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

綾瀬市の人口は概ね横這い傾向。新型コロナ
の影響から、利便性に富む住宅地については
横這い、外周部は下落傾向の二極化、多極化
の傾向にある。

綾瀬市内でも相鉄沿線駅にアクセス可能な地
域にある。住宅需要は比較的堅調であるもの
の、地価変動率は、弱含み傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１０ -4	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		１中専 (70,180)
b	１０４０９１０ -5	綾瀬市		建付地	（　）	袋地等	西4.5m私道、中間画地		１中専 (70,180)
c	１０４０９１０Ｄ -10	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ正方形	西6.5m市道、南4m、角地		１中専 (80,200)
d	１０４０９１０Ｄ -24	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,333	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	139,234	100 [ 102.5]	135,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 124,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	129,897	100 [ 91.3]	142,275		142,000
c	(　 ) 130,801	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	126,991	100 [ 95.5]	132,975		133,000
d	(　 ) 136,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,025	100 [ 104.0]	130,793		131,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

綾瀬 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,846,951	328,437	1,518,514	1,219,920	298,594	（　0.9696） 289,517	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,031,604 円　　　　（　 58,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	172 ％	103 ㎡	6.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＤＫ　２戸　平均専有面積５５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,436	78,980	1.0	78,980
							1.0	78,980
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	1,480	81,400	1.0	81,400
							1.0	81,400
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		160,380		160,380
								160,380

⑨年額支払賃料	160,380 円　×　12ヶ月　＝　 1,924,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,924,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,770,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	160,380 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 160,380 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 74,881 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,846,951 円　　　　（　 17,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９２２Ｔ　　　　-99	1,100 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,544 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９２２Ｔ　　　　-97	1,650 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,587
c	１０４０９２２Ｔ　　　　-96	1,262 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,558

綾瀬 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	15,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	57,737 円	1,924,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,800 円	15,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,400 円	15,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,600 円	15,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 328,437 円　（　　　　　　 3,189 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,600,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,219,920 円（　　　　　 11,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,846,951 円
②総費用	328,437 円
③純収益　①－②	1,518,514 円
④建物等に帰属する純収益	1,219,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,594 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,031,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,600 円／㎡）