鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０６Ｄ -37	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、南東4.5m、準角地		１住居 (80,160)
b	１０４０９１０ -14	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、南東6m、角地		１中専 (80,200)
c	１０４０９１０Ｄ -11	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、南5m、角地		１住居 (80,200)
d	１０４０９１２ -64	綾瀬市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e	１０４０９１０ -27	綾瀬市		建付地	（　）	袋地等	北西4m私道、中間画地		２住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,782	100 [ 106.0]	131,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 115,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	109,571	100 [ 113.5]	96,538		96,500
c	(　 ) 133,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.6]	115,340	100 [ 113.5]	101,621		102,000
d	(　 ) 137,845	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,845	100 [ 115.6]	119,243		119,000
e	(　 ) 109,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,990	100 [ 100.0]	109,990		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

綾瀬 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,667,531	323,228	1,344,303	1,173,000	171,303	（　0.9696） 166,095	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,460,313 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	70.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防建築協定	50 ％	200 ％	100 ％	162 ㎡	11.5 m x 14.1 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して、木造２階建４ＬＤＫタイプの戸建住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,448	144,800	1.0	144,800
							1.0	144,800
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		144,800		144,800
								144,800

⑨年額支払賃料	144,800 円　×　12ヶ月　＝　 1,737,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,737,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,598,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	144,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 144,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 67,607 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,667,531 円　　　　（　 10,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９２２Ｔ　　　　-103	1,296 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,448 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９１２Ｔ　　　　-4	1,373 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,328
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	15,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,128 円	1,737,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 120,000 円	15,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	15,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 323,228 円　（　　　　　　 1,995 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,173,000 円（　　　　　 7,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,667,531 円
②総費用	323,228 円
③純収益　①－②	1,344,303 円
④建物等に帰属する純収益	1,173,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	171,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,025 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,460,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
綾瀬 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 -3

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　邊見　和弘

TEL.

鑑定評価額

17,800,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市深谷中７丁目２２７５番３１｢深谷中７－２３－８｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）建築協定 (50,100)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北4.7m市道	水道、ガス、下水	長後 4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

建築協定により、戸建住宅等
に建物用途の建築制限が行わ
れている。

街

路

基準方位　北　　４
．７ｍ市道

交通

施設

長後駅北西方

4.3km

法令

規制

１住居
(50,100)
準防
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅からバス便利用となる住宅地であり、周辺には未利用地も多く住宅地としての熟成度はやや低い住宅地
域である。近隣地域は周囲に利便施設等も多いが、建築協定による建物用途制限等により地価は弱含みである。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は綾瀬市を中心とする、藤沢市、海老名市のバス便利用が主体となる住宅地域。主な需要者は、車両通勤が
可能な一次取得者層が中心である。近隣地域は建築協定が締結されており土地の細分化は困難で、またアパートの建築
も制限される。従って、住宅地の需要はやや弱含みである。土地については１５０㎡で概ね２千万円未満、周辺地域の
新築分譲戸建住宅は総額約３千万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

深谷地区における類似地域での取引事例より比準価格を得た。近隣地域は建築協定による戸建住宅地域であることから
、戸建住宅の賃貸を想定し収益価格を求めたが比準価格と比し大きく低位に求められた。これは、標準地のような戸建
住宅地では賃貸収益性を考慮せず居住の快適性・利便性が重視され価格が形成される傾向によるものと思料される。よ
って、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　綾瀬 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 135,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[121.5]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

綾瀬市の人口は、伸び悩んでいる。一方、区
画整理事業等土地供給は豊富であるため価格
は弱含みである。

商業施設への利便性は高いが、鉄道駅からの
利便性に劣っており、建築協定による用途制
限がマイナスとしての影響が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +6.7
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +0.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１０ -14	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、南東6m、角地		１中専 (80,200)
b	１０４０９１０ -26	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m私道、中間画地		１住居 (70,184)
c	１０４０９１０Ｄ -11	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、南5m、角地		１住居 (80,200)
d	１０４０９１０ -27	綾瀬市		建付地	（　）	袋地等	北西4m私道、中間画地		２住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,159	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	120,150	100 [ 109.0]	110,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 99,585	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	115,309	100 [ 103.8]	111,088		111,000
c	(　 ) 133,333	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	125,384	100 [ 117.1]	107,074		107,000
d	(　 ) 109,990	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	121,478	100 [ 108.2]	112,272		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.8	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

綾瀬 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,640,077	318,670	1,321,407	1,157,360	164,047	（　0.9696） 159,060	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,313,750 円　　　　（　 20,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	68.33	Ｗ2	98.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防建築協定	50 ％	200 ％	100 ％	162 ㎡	11.5 m x 14.1 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

建築協定による戸建住宅中心の住宅地域であり、現況に基づく木造２階建戸建住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	98.90	100.0	98.90	1,440	142,416	1.0	142,416
							1.0	142,416
～

～

～

～

計		98.90	100.0	98.90		142,416		142,416
								142,416

⑨年額支払賃料	142,416 円　×　12ヶ月　＝　 1,708,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,708,992 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,719 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,572,273 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	142,416 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,310 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 142,416 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 66,494 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,640,077 円　　　　（　 10,124 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９１０Ｔ　　　　-37	922 ( 920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,478	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,502 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９１０Ｔ　　　　-38	829 ( 794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 55.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,507
c	１０４０９１０Ｔ　　　　-39	1,481 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,524

綾瀬 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,000 円	14,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,270 円	1,708,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 118,400 円	14,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	14,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 318,670 円　（　　　　　　 1,967 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 98.90 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,157,360 円（　　　　　 7,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,640,077 円
②総費用	318,670 円
③純収益　①－②	1,321,407 円
④建物等に帰属する純収益	1,157,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	164,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	159,060 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,313,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,500 円／㎡）