別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南足柄 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南足柄 -9 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　妻木　達夫   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南足柄市苅野字土橋６２９番 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅が建ち並ぶ 農村集落地域 南4m市道 水道 大雄山 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.4 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       386 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 市道４．０ｍ 交通 施設 大雄山駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部の農村集落地域であり、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は依然下落傾向で推移す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆箱根鉄道大雄山線沿線、小田急小田原線沿線で、南足柄市及び周辺市町を含む市街化調整区域の圏域 である。需要者の中心は同一需給圏のうち南足柄市内及び近隣市町の居住者がほとんどを占める。需給関係については 、市況の低迷、住宅地としての相対的位置等により需要は減退傾向にある。中心価格帯は、市街化調整区域のため、画 地規模等は一定しておらず、需要の中心となる価格帯は一概には見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅等を主体とし、アパート等の収益物件はほとんど見られない地域である。不動産市場では、自己使 用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟で収益価格を求めることは出来なかった。従って比準価格を標準とし 、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南足柄市は人口は減少傾向。高齢化率は高い 。不動産市況は依然低迷、地価は引き続き下 落傾向が続いている。 周辺は農地も多い自然環境に恵まれた農村集 落地域。特に地域要因の変化はない。 南道路の中間画地。形状規模ともに中庸。個 別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％