鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南足柄 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１０ -25	南足柄市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5.6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０４１２１０ -15	南足柄市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、北5m、角地		１低専 (60,100)
c	１０４１２１０ -32	南足柄市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
d	１０４１２０５Ｄ -14	南足柄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０４１２１０ -20	南足柄市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.4m市道、西4m、北西4.5m、三方路		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,391	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	62,442	100 [ 89.1]	70,081	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,100
b	(　 ) 71,026	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	68,406	100 [ 97.8]	69,945		69,900
c	(　 ) 72,059	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	70,846	100 [ 106.1]	66,773		66,800
d	(　 ) 62,203	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	63,101	100 [ 95.3]	66,213		66,200
e	(　 ) 92,385	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	85,398	100 [ 97.8]	87,319		87,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.7	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

南足柄 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,724,133	505,569	2,218,564	1,989,150	229,414	（　0.9715） 222,876	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,643,250 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南足柄 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	ＬＳ2	184.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	60 ％	200 ％	200 ％	154 ㎡	7.6 m x 20.3 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの居宅約４６㎡、４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不参入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	92.00	100.0	92.00	1,230	113,160	1.0	113,160
							1.0	113,160
2～ 2	居宅	92.00	100.0	92.00	1,260	115,920	1.0	115,920
							1.0	115,920
～

～

～

計		184.00	100.0	184.00		229,080		229,080
								229,080

⑨年額支払賃料	229,080 円　×　12ヶ月　＝　 2,748,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,748,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,611,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	229,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 229,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,445 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,724,133 円　　　　（　 17,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２１０Ｔ　　　　-9	1,150 ( 1,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,328	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,314 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０７Ｔ　　　　-24	1,006 ( 1,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,027
c	１０４１２０７Ｔ　　　　-17	944 ( 944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,059

南足柄 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,469 円	2,748,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,600 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,569 円　（　　　　　　 3,283 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,989,150 円（　　　　　 12,917 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,724,133 円
②総費用	505,569 円
③純収益　①－②	2,218,564 円
④建物等に帰属する純収益	1,989,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	229,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	222,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,643,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
南足柄 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南足柄 -6

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

10,700,000 円

１㎡当たりの価格

69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南足柄市竹松字南河内１４５８番１２				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北5.4m市道	水道、下水	和田河原 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.6 ｍ、奥行　約　　 20.3 ｍ、規模　　 154 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．４ｍ
市道

交通

施設

和田河原駅北方

1.0km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

和田河原駅から徒歩圏で、周囲に農地や農家住宅が見られる住宅地域である。宅地分譲地等が見られるが大規模
なものはなく、地域に特段の変動要素はない。当面は地価水準の低下が継続するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南足柄市及び周辺市町のうち大雄山線及び小田急線沿線の住宅地域である。典型的な需要者は南足柄市
及び周辺市町に居住、または通勤する自用目的者であって、外部からの流入は少ない。価格牽連性が強いのは駅から徒
歩可能圏の地域である。当市及び周辺市町とも人口減少と一部を除いて地価の低下は続いている。価格帯は、土地５０
坪で１０００万～１２００万円、新築戸建で３千万円程度迄である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熟成した住宅地域の中の小規模開発分譲住宅地域である。主たる需要者は、自用目的で快適性や利便性と価額を比較し
て購入の判断をする。周囲に共同住宅もあるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。
取引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反
映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南足柄 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,700 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[ 96.7]

[100.0]
100

69,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少及び周辺市町との競合により、需給
動向は下落傾向で推移しているが、価格低下
は圧縮の傾向が見られる。

和田河原駅から徒歩圏で、大規模な画地と中
規模画地が混在するなかの住宅地域である。
地域的特性に変動は見られない。

北側の幅員５．４ｍの地域の標準的な道路に
面している。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.9
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

南足柄 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１０ -32	南足柄市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
b	１０４１２０１ -38	足柄上郡開成町		更地	（　）	不整形	北東4.5m町道、中間画地		１住居 (70,180)
c	１０４１２０５ -16	南足柄市		建付地	（　）	台形	南4.5m私道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０４１２０７Ｄ -1	足柄上郡開成町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,059	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	70,846	100 [ 100.3]	70,634	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,600
b	(　 ) 81,229	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	82,472	100 [ 114.5]	72,028		72,000
c	(　 ) 65,715	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,058	100 [ 90.4]	71,967		72,000
d	(　 ) 102,792	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,811	100 [ 150.4]	66,364		66,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +54.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,300 円／㎡]

南足柄 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,527,749	464,891	2,062,858	1,817,800	245,058	（　0.9715） 238,074	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,959,875 円　　　　（　 32,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南足柄 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	ＬＳ2	166.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	154 ㎡	7.6 m x 20.3 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡程度の小世帯向け２ＤＫ、４戸、駐車場２台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不算入

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	83.00	100.0	83.00	1,233	102,339	1.0	102,339
							1.0	102,339
2～ 2	居宅	83.00	100.0	83.00	1,258	104,414	1.0	104,414
							1.0	104,414
～

～

～

計		166.00	100.0	166.00		206,753		206,753
								206,753

⑨年額支払賃料	206,753 円　×　12ヶ月　＝　 2,481,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,481,036 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 126,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,426,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,753 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,964 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,753 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,681 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,527,749 円　　　　（　 16,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０１Ｔ　　　　-24	1,054 ( 1,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,312 円/㎡　月額支払賃料（　 1,258 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０１Ｔ　　　　-23	1,260 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,326
c	１０４１２０５Ｔ　　　　-33	1,145 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,295

南足柄 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	24,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,591 円	2,553,036　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,200 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 464,891 円　（　　　　　　 3,019 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,817,800 円（　　　　　 11,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,527,749 円
②総費用	464,891 円
③純収益　①－②	2,062,858 円
④建物等に帰属する純収益	1,817,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	245,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	238,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,959,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,200 円／㎡）