別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
座間 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
座間 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 座間市相模が丘５丁目５０１番１外
｢相模が丘５－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層店舗併用住宅
が多く見られる商業
地域		 北東15m市道、三方路 水道、ガス、下水 小田急相模原

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 小田急相模原駅南東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低中層の店舗・事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地で再開発が完了し商業集積度が高まりつつある。コロナ禍
の一時収束や金融緩和継続の下支えにより、地価は回復基調にあり安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は座間市内及び隣接市の小田急線沿線の商業地域である。需要者の中心は飲食やサービス業系法人及
び不動産投資家、開発業者等である。小田急相模原駅前西地区再開発事業が完了し、商業集積度が高まりつつある。コ
ロナ禍の一時収束から、投資物件の動きもあり投資適格性の高い物件への需要は堅調で、地価は緩やかな上昇基調であ
る。中心となる価格帯は、取引件数が少なく個別性も強いため困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。近隣地域の繁華性、商業集積度は高くはない。また、低層店舗
、上層階の事務所ビル等の賃貸市場も駅前の一部を除き成熟の程度は低く、収益価格はやや低めに求められた。ただ、
駅至近の希少性から投資適格性の高い物件への需要も認められ、収益価格も収益性判断の有力な指標であることから比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    271,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[103.0]		 100
[115.6]		 [103.0]
100		 237,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口微増、老齢化は横ばいで、コロナ
禍の影響が緩和され景気は持ち直しているが
動きは弱い。政策の下支えで不動産市況は全
般に堅調である。

小田急相模原駅至近の商業地域。再開発が完
了し、商業集積度が高まりつつあるが、投資
需要は、コロナの影響により先行き不透明感
が高まっている。

商業用地として三方路の効用の増加が認めら
れる。個別的要因の変動は特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 座間 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４１１
０７Ｄ
-46		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.3m市道
、中間画地
近商

(90,300)
b １０４１１
１３Ｄ
-84		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南西4m、
二方路
近商

(100,300)
c １０４１１
０９
-17		 座間市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12m道道、
中間画地
商業

(100,400)
d １０４１１
１５Ｄ
-46		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
南西12m、
角地
２中専

(80,200)
e １０４１１
１５Ｄ
-67		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
北西6m、角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
194,462  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
213,063 		 100
[  82.8]
257,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
265,000 
b (　           ) 
231,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
225,458 		 100
[  94.7]
238,076 
245,000 
c (　           ) 
208,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.5]
222,538 		 100
[  95.3]
233,513 
241,000 
d (　           ) 
226,883  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
222,478 		 100
[  89.4]
248,857 
256,000 
e (　           ) 
233,427  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
254,278 		 100
[ 105.8]
240,338 
248,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    251,000 円／㎡]  



座間 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,870,208 
1,109,704 
4,760,504 
3,742,720 
1,017,784 		 （　0.9504）
967,302 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     20,580,894 円　　　　（　    169,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
座間 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 65.00 Ｓ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡     10.6 m x   10.2 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １が店舗、２階以上が２ＬＤＫタイプ（３戸）の共同住宅の中規模の中層ビルを想定。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
80.0 
48.00 
3,157 
151,536 		 5.0  757,680 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
60.00 
95.0 
57.00 
1,980 
112,860 		 2.0  225,720 
1.0  112,860 

 3～ 4		 居宅
60.00 
95.0 
57.00 
2,040 
116,280 		 2.0  232,560 
1.0  116,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
91.3 
219.00 

496,956 		 1,448,520 
345,420 
⑨年額支払賃料        496,956 円　×　12ヶ月　＝　       5,963,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     219.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,963,472 円　　×　　   4.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       274,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,689,152 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,448,520 円　×　　  95.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,819 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          345,420 円　×　　  95.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　         167,237 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,870,208 円　　　　（　        48,116 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４１１１２
Ｔ
　　　　-4		 3,034  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,065 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,157 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０４１１１２
Ｔ
　　　　-5		 2,538  
(   2,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,884 
c １０４１１１２
Ｔ
　　　　-6		 3,453  
(   3,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
3,318 
座間 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 326,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 178,904 円  　　　        5,963,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      435,200 円  　　　　     54,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,109,704 円　（　　　　　　         9,096 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,742,720 円  
（　　　　　        30,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,870,208 円      
②総費用 1,109,704 円      
③純収益　①－② 4,760,504 円      
④建物等に帰属する純収益 3,742,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,017,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 967,302 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,929 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,580,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     169,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月11日　提出
座間 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
座間 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　松崎　明   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 座間市相模が丘５丁目５０１番１外
｢相模が丘５－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層店舗併用住宅
が多く見られる商業
地域		 北東15m市道、三方路 水道、ガス、下水 小田急相模原

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 小田急相模原駅南東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に比較的近い幹線道路沿いに店舗及び店舗併用住宅等が連坦する商業地域である。接面道路の都市計画道路は
整備事業は完成し当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は道路整備を反映しやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は座間市及び隣接市内において地元住民の顧客を中心とする商業地域である。座間市は人口密度が高いため
幹線道路沿いには店舗・事務所が連坦する地域が多くみられる。特に小田急相模原の駅前再開発事業とともに整備が進
み近隣地域及び周辺地域はその影響を受けている。主な需要者は小規模画地については地縁性をもつ個人又は法人事業
者である。背後地の状況、繁華性、画地規模等により取引の価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小田急相模原駅から南方へ伸びる幹線道路沿いにある商業地域である。商業用途は１階のみで２階以上は住
宅用途とする建物が多く、また容積率が２００％で高度利用はみられないため立地に見合う収益が得られないのが実情
である。よって、小田急相模原駅勢圏を中心とした商業地の取引事例から求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    271,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[103.0]		 100
[116.4]		 [103.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 座間市の人口は微増傾向にあり、商業地は小
田急相模原駅周辺の再開発等の影響もあり地
価の平均変動率は若干の上昇傾向にある。


人口密度の高い既成住宅地域が背後地の商業
地域。接面道路は整備済で歩道も広く、顧客
の通行料も多い。地価はやや上昇基調にある
。

個別的要因に変動はないが、三方路による利
便性等の効用増が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 座間 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４１１
０７Ｄ
-46		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.3m市道
、中間画地
近商

(90,300)
b １０４１１
０１
-11		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10.4m県
道、
南東4.6m、
角地
２住居

(80,200)
c １０４１１
１５Ｄ
-46		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
南西12m、
角地
２中専

(80,200)
d １０４１１
１０
-61		 大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m県道、
西6m、角地
１住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
194,462  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
194,852 		 100
[  85.4]
228,164 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
235,000 
b (　           ) 
183,103  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
223,323 		 100
[  92.8]
240,650 
248,000 
c (　           ) 
226,883  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
220,275 		 100
[  93.2]
236,347 
243,000 
d (　           ) 
295,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
287,399 		 100
[  94.5]
304,126 
313,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



座間 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,932,101 
1,112,381 
4,819,720 
3,742,720 
1,077,000 		 （　0.9504）
1,023,581 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     21,778,319 円　　　　（　    179,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
座間 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.14 Ｓ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡     10.6 m x   10.2 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～４階１Ｋ（２７㎡）シングルタイプ６戸、鉄骨造４階建の店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
85.0 
51.00 
3,348 
170,748 		 5.0  853,740 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,076 
112,104 		 1.0  112,104 
1.0  112,104 

 4～ 4		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,042 
110,268 		 1.0  110,268 
1.0  110,268 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
88.8 
213.00 

505,224 		 1,188,216 
334,476 
⑨年額支払賃料        505,224 円　×　12ヶ月　＝　       6,062,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     213.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,062,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       303,134 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,759,554 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,188,216 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,288 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          334,476 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         161,259 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,932,101 円　　　　（　        48,624 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４１１１０
Ｔ
　　　　-85		 2,541  
(   2,467) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,116 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,362 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,348 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０４１１１０
Ｔ
　　　　-86		 3,530  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 88.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
3,328 
c １０４１１１０
Ｔ
　　　　-87		 4,946  
(   4,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
3,641 
座間 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 326,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 181,881 円  　　　        6,062,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      435,200 円  　　　　     54,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,112,381 円　（　　　　　　         9,118 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,742,720 円  
（　　　　　        30,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,932,101 円      
②総費用 1,112,381 円      
③純収益　①－② 4,819,720 円      
④建物等に帰属する純収益 3,742,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,077,000 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,023,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,778,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     179,000 円／㎡）