鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

座間 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０９ -17	座間市		更地	（　）	不整形	北西12m道道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０４１１０６Ｄ -26	座間市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西4m、角地		１中専 (80,200)
c	１０４１１１３Ｄ -84	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、南西4m、二方路		近商 (100,300)
d	１０４１１０７Ｄ -45	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	南西7.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０４１１０４Ｄ -79	座間市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		近商 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	287,791	100 [ 105.9]	271,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 437,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	424,665	100 [ 134.6]	315,501		319,000
c	(　 ) 231,066	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	253,216	100 [ 92.7]	273,156		276,000
d	(　 ) 194,462	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	229,260	100 [ 84.6]	270,993		274,000
e	(　 ) 199,572	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	212,085	100 [ 78.5]	270,172		273,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.1	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -11.2	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.2	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

座間 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,236,675	8,655,820	32,580,855	27,795,200	4,785,655	（　0.9504） 4,548,287	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	96,772,064 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	300.00	ＲＣ6	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	455 ㎡	11.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階事務所の鉄筋コンクリート造６階建店舗兼事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	3,252	780,480	6.0	4,682,880
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	2,439	621,945	3.0	1,865,835
							0.0	0
3～ 6	事務所	300.00	85.0	255.00	2,276	580,380	3.0	1,741,140
							0.0	0
～

～

計		1,800.00	84.2	1,515.00		3,723,945		13,513,275
								0

⑨年額支払賃料	3,723,945 円　×　12ヶ月　＝　 44,687,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,515.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,687,340 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,574,987 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,112,353 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,513,275 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,236,675 円　　　　（　 90,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０１Ｔ　　　　-33	3,127 ( 2,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,224	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,268 円/㎡　月額支払賃料（　 3,252 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０１Ｔ　　　　-11	3,544 ( 3,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,312
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

座間 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,424,000 円	404,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,340,620 円	44,687,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 851,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,232,000 円	404,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,655,820 円　（　　　　　　 19,024 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	404,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,795,200 円（　　　　　 61,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,236,675 円
②総費用	8,655,820 円
③純収益　①－②	32,580,855 円
④建物等に帰属する純収益	27,795,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,785,655 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,548,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,772,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
座間 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

座間 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　前川　賢治

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	座間市相武台１丁目４５０７番｢相武台１－３５－７｣				②地積　(㎡)	455 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:4	店舗兼事務所ＲＣ6	中小規模の中層店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	南東13m県道、背面道	水道、ガス、下水	相武台前 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 455 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

相武台前駅南西方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

相武台前駅に近い中低層の店舗事務所等が多い商業地域である。当面は現状の地域環境を維持するものと判断さ
れる。当面地価は横這い傾向が続くもの予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急・小田原線、江ノ島線や東急田園都市線の沿線で、概ね座間市および周辺市町村圏域。郊外型大規
模ショッピングセンター等が顧客を広範囲に集め駅前商店街の顧客離れが進んでいる。また経営者の後継者問題もある
。商業地としての繁華性は劣る。需要は地縁性のある事業者やチェーン展開の物販、飲食業関連などが多い。価格動向
は現在横這い傾向にある。市場での中心的価格帯は土地５００㎡程度で１３０百万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗と賃貸された店舗が混在してる。新型コロナウイルスの影響から飲食店関係は店舗の廃業等に
よる店舗の入れ替えも見られる。また、業績不振や後継者難から自用の店舗を廃業して賃貸したケース等が散見される
。また店舗の空洞化も一部認められる。比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 348,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[137.7]

[101.0]
100

257,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの変異ウイルス「オミクロン株」
が地球規模で広がりつつあり、今後世界経済
および日本経済に大きな影響が予想される。

相武台前駅至近の県道沿いの立地で事務所ビ
ル、飲食店舗、物販店舗が混在する商業地域
。地価は横這い傾向を示している。

幅員１３ｍの幹線街路と背面道６ｍの街路に
接するニ方路で、個別的要因に大きな変動は
なく商業系の利用としては標準的な土地であ
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.1
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

座間 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０９ -17	座間市		更地	（　）	不整形	北西12m道道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０４１１１１ -3	大和市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
c	１０４１１１２Ｄ -45	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m国道、東6m、二方路		近商 (100,200)
d	１０４１１１０ -61	大和市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16m県道、西6m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	244,792	100 [ 92.4]	264,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 344,176	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	328,442	100 [ 128.4]	255,796		258,000
c	(　 ) 342,794	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	332,246	100 [ 120.2]	276,411		279,000
d	(　 ) 295,136	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	283,785	100 [ 111.9]	253,606		256,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

座間 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,882,143	8,766,899	33,115,244	28,070,400	5,044,844	（　0.9504） 4,794,620	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	102,013,191 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	300.90	ＲＣ6	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	455 ㎡	11.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用や賃貸市場の現状から１階店舗、２階～６階事務所と想定した。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

近隣建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	3,328	798,720	6.0	4,792,320
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	2,500	637,500	3.0	1,912,500
							0.0	0
3～ 6	事務所	300.00	85.0	255.00	2,300	586,500	3.0	1,759,500
							0.0	0
～

～

計		1,800.00	84.2	1,515.00		3,782,220		13,742,820
								0

⑨年額支払賃料	3,782,220 円　×　12ヶ月　＝　 45,386,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,515.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,386,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,630,931 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,755,709 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,742,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,434 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,882,143 円　　　　（　 92,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０３Ｔ　　　　-8	3,598 ( 3,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,431	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,345 円/㎡　月額支払賃料（　 3,328 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１２Ｔ　　　　-6	3,453 ( 3,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,426
c	１０４１１１０Ｔ　　　　-54	3,294 ( 3,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,177

座間 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,448,000 円	408,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,361,599 円	45,386,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 877,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,264,000 円	408,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,766,899 円　（　　　　　　 19,268 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	408,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,070,400 円（　　　　　 61,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,882,143 円
②総費用	8,766,899 円
③純収益　①－②	33,115,244 円
④建物等に帰属する純収益	28,070,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,044,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,794,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,538 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,013,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）