鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１０Ｄ -51	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０４０９１０Ｄ -52	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０４１０１６ -31	高座郡寒川町		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m町道、中間画地		工業高度4種最高31m (60,200)
d	１０４０９２２Ｄ -93	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		工業 (60,200)
e	１０４０９１２Ｄ -6	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m国道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,230	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,916	100 [ 95.5]	91,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	93,700
b	(　 ) 79,886	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,800	100 [ 98.0]	85,510		88,100
c	(　 ) 68,807	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,220	100 [ 78.4]	88,291		90,900
d	(　 ) 90,933	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,116	100 [ 114.1]	82,486		85,000
e	(　 ) 98,034	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,073	100 [ 118.6]	85,222		87,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,100 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,534,494	13,699,540	65,834,954	58,520,000	7,314,954	（　0.9497） 6,947,012	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	144,729,417 円　　　　（　 53,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,224.00	ＲＣ6	5,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	5,340.00	100.0	5,340.00	1,300	6,942,000	6.0	41,652,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,340.00	100.0	5,340.00		6,942,000		41,652,000
								0

⑨年額支払賃料	6,942,000 円　×　12ヶ月　＝　 83,304,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,304,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,165,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,138,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,652,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 395,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,534,494 円　　　　（　 29,230 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０９Ｔ　　　　-23	1,361 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,348	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,307 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９１２Ｔ　　　　-71	1,106 ( 1,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,152
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,760,000 円	880,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	833,040 円	83,304,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,866,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,040,000 円	880,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,320,000 円	880,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	880,000 円	880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,699,540 円　（　　　　　　 5,035 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	880,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 50 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	58,520,000 円（　　　　　 21,507 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,534,494 円
②総費用	13,699,540 円
③純収益　①－②	65,834,954 円
④建物等に帰属する純収益	58,520,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,314,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,947,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,729,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
海老名 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 9-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　萩原　国彦

TEL.

鑑定評価額

238,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市本郷字中谷津２６８９番１外				②地積　(㎡)	2,721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1:1	倉庫ＳＲＣ6	中規模工場や倉庫等が多い工業地域	西8m市道、三方路	水道、下水	小田急海老名 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 180 ｍ、南 150 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 52.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南方

6.1km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道海老名ＩＣの開設、圏央道の延伸等により、物流施設用地を中心とした需要が堅調、地価は当面緩やかな
上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は海老名市をはじめとした県央・湘南地区に所在する内陸型の工業地域である。需要者は製造業者や物流業
者を中心に広域的な事業者が中心となる。圏央道の延伸・整備による交通アクセスの向上から、物流施設関連を主体に
堅調な需要が見られる。取引価格帯は立地条件、画地規模によりばらつきがあり、総額での中心価格帯は見出し難いが
、単価では１㎡当り８～１０万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

海老名市南部、藤沢市北部、寒川町周辺の中・大規模工場や物流施設が建ち並ぶ工業地域。周辺には倉庫等の賃貸物件
も存在するが、自己保有目的とする工場等が大半である。よって、中小規模工場、倉庫等の取引事例を収集して求めた
不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和し
つつあるものの、不透明な景気は継続してお
り、不動産市況には十分留意していく必要が
ある。

圏央道海老名ＩＣ開設による利便性向上によ
り、物流施設用地を中心に堅調な需要がある
。地域要因に特段の変動はない。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１２Ｄ -6	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m国道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０４０９２２Ｄ -93	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０４０９０６Ｄ -85	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、南4m、角地		工専 (70,200)
d	１０４１０１６Ｄ -136	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、西6m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,034	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,073	100 [ 120.0]	84,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	86,800
b	(　 ) 90,933	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,116	100 [ 111.3]	85,459		88,000
c	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	114,216	100 [ 133.6]	85,491		88,100
d	(　 ) 82,611	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	81,882	100 [ 94.9]	86,282		88,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,711,203	13,046,380	58,664,823	52,292,100	6,372,723	（　0.9483） 6,043,253	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	125,901,104 円　　　　（　 46,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,300.00	ＲＣ4	5,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建倉庫の一括貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	5,200.00	100.0	5,200.00	1,245	6,474,000	4.0	25,896,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,200.00	100.0	5,200.00		6,474,000		25,896,000
								0

⑨年額支払賃料	6,474,000 円　×　12ヶ月　＝　 77,688,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,688,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,215,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,472,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,896,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 238,243 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,711,203 円　　　　（　 26,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０９Ｔ　　　　-23	1,361 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,375	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,245 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０６Ｔ　　　　-4	1,338 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	1,244
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,331,000 円	777,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	776,880 円	77,688,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,780,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,216,000 円	777,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,165,500 円	777,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	777,000 円	777,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,046,380 円　（　　　　　　 4,795 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	777,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 5,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 50 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,292,100 円（　　　　　 19,218 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,711,203 円
②総費用	13,046,380 円
③純収益　①－②	58,664,823 円
④建物等に帰属する純収益	52,292,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,372,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,043,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,901,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,300 円／㎡）