鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０８Ｄ -56	海老名市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、東3.5m、二方路		１中専 (80,200)
b	１０４０９０６Ｄ -83	海老名市		建付地	（　）	台形	南11m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０４０９０６Ｄ -84	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、西4m、角地		１住居 (80,200)
d	１０４０９１２ -63	海老名市		建付地	（　）	長方形	南東10m県道、北西4.7m、二方路		１住居 (80,200)
e	１０４０９０６ -10	海老名市		更地	（　）	不整形	南10m市道、北2.5m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,334	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	215,590	100 [ 99.8]	216,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 206,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	217,877	100 [ 102.9]	211,737		212,000
c	(　 ) 250,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	243,472	100 [ 112.9]	215,653		216,000
d	(　 ) 167,851	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	165,218	100 [ 75.3]	219,413		219,000
e	(　 ) 155,636	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	155,636	100 [ 72.9]	213,492		213,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 216,000 円／㎡]

海老名 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,604,617	1,467,936	7,136,681	5,441,150	1,695,531	（　0.9439） 1,600,412	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	33,341,917 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	347.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	10.1 m x 21.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２、３階を共同住宅（各階１ＬＤＫ３室）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	100.0	135.00	2,850	384,750	6.0	2,308,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	106.00	100.0	106.00	1,800	190,800	1.0	190,800
							1.0	190,800
3～ 3	住宅	106.00	100.0	106.00	1,800	190,800	1.0	190,800
							1.0	190,800
～

～

計		347.00	100.0	347.00		766,350		2,690,100
								381,600

⑨年額支払賃料	766,350 円　×　12ヶ月　＝　 9,196,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 347.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,196,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 735,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,460,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,690,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 381,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 119,364 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,604,617 円　　　　（　 41,974 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９１０Ｔ　　　　-33	2,463 ( 2,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.9]	100 [ 99.0]	2,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,864 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９１１Ｔ　　　　-44	4,568 ( 4,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [129.6]	100 [100.0]	3,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	357,500 円	71,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	275,886 円	9,196,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 572,000 円	71,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,250 円	71,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,500 円	71,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,467,936 円　（　　　　　　 7,161 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 347.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,441,150 円（　　　　　 26,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,604,617 円
②総費用	1,467,936 円
③純収益　①－②	7,136,681 円
④建物等に帰属する純収益	5,441,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,695,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,600,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,341,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
海老名 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 5-2

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　長橋　克宜

TEL.

鑑定評価額

43,500,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市河原口１丁目３９番１外｢河原口１－１－８｣				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	小売店舗、飲食店等が多い駅前の商業地域	西12m県道	水道、下水	厚木 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 45 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.1 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 205 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

厚木駅北方

60m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

標準地は最寄り駅に近いが繁華性に乏しい商業地域である。但し、隣接する厚木駅南地区第一種市街地再開発事
業が令和５年６月に完了予定であり、期待感から地価は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急線沿線の各駅徒歩圏の近隣商業地域である。標準地周辺は海老名駅に比して繁華性の劣る厚木駅に
位置しており、低層階は店舗、中層階は共同住宅として利用も見られる。需要者は自用及び投資を企図する地元事業者
が中心である。隣接する厚木駅南地区第一種市街地再開発事業令和５年６月に完了予定であり、期待感から地価はやや
強含みであるが、画地規模や需要者の企画による個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性の高い海老名市内に所在する商業地の取引事例から求めたもので、取引市場の実需を反映した価
格である。収益価格は、海老名駅前の商業地に比して商業収益性が高くない現状を反映した賃料水準を元に査定してお
り、理論的な価格であるが、自用の効用を反映し難いことから、やや低位に求められた。以上から本件では規範性が高
い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 277,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[132.5]

[100.0]
100

212,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海老名駅前地区を中心にインフラ整備が進ん
でおり、土地需要の高まりから、商業地の地
価は引き続き上昇傾向にある。

商業地としての繁華性はやや劣る地域ではあ
るが、背後地の住宅地価格は上昇しているた
め、地価は底堅く推移している。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０８Ｄ -64	海老名市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０４０９２２ -22	藤沢市		更地	（　）	不整形	北西7m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１０４１１１１ -3	大和市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
d	１０４１１０９Ｄ -17	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 270,654	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	246,049	100 [ 114.1]	215,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 118,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	169,053	100 [ 78.4]	215,629		216,000
c	(　 ) 344,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	327,787	100 [ 152.4]	215,083		215,000
d	(　 ) 309,685	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	296,413	100 [ 134.5]	220,381		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

海老名 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,786,938	1,489,812	7,297,126	5,494,420	1,802,706	（　0.9439） 1,701,574	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	35,449,458 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	347.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	10.1 m x 21.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を共同住宅と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	100.0	135.00	2,905	392,175	6.0	2,353,050
							0.0	0
2～ 2	住宅	106.00	100.0	106.00	1,840	195,040	2.0	390,080
							1.0	195,040
3～ 3	住宅	106.00	100.0	106.00	1,840	195,040	2.0	390,080
							1.0	195,040
～

～

計		347.00	100.0	347.00		782,255		3,133,210
								390,080

⑨年額支払賃料	782,255 円　×　12ヶ月　＝　 9,387,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 347.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,387,060 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 750,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,636,095 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,133,210 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 390,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 122,017 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,786,938 円　　　　（　 42,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０７Ｔ　　　　-61	4,568 ( 4,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	3,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,920 円/㎡　月額支払賃料（　 2,905 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０７Ｔ　　　　-60	5,928 ( 5,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [200.0]	100 [100.0]	2,964
c	１０４０９０７Ｔ　　　　-62	2,068 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,757

海老名 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,000 円	72,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	281,612 円	9,387,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 577,600 円	72,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	108,300 円	72,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,200 円	72,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,489,812 円　（　　　　　　 7,267 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,200,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 347.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,494,420 円（　　　　　 26,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,786,938 円
②総費用	1,489,812 円
③純収益　①－②	7,297,126 円
④建物等に帰属する純収益	5,494,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,802,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,701,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,449,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）