別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 海老名 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海老名 -16 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　磯部　伸夫   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海老名市中河内字中道１２３０番４ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 のほか畑も多い住宅 地域 西8.5m市道 水道、下水 小田急海老名 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８． ５ｍ市道 交通 施設 小田急海老名駅南方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現環境を維持するものと予測される。物流施設立地目的の買 収、駐車場等としての需要も見られ、今後の地価は横這い又は小幅な上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街化調整区域内の海老名市域の住宅地域を中心とし、隣接市も含む範囲である。需要者の中心は、大 半が地縁的選好性を有する者であるが、割安感から細分化された住宅を購入する外部からの転入者も散見される。駅前 整備による期待感は高まっているが、駅から距離のある地域であり、影響の程度は小さい。土地は３４０㎡程度で２， ０００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円台の物件が想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益目的の土地取引は見られず、賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法は不採用とした。比準価格は、市街化調整 区域内の事例を広域的に収集採用し、実証的な価格として得られた。以上、市街化調整区域内の特異な市場性を反映し た比準価格を重視し、単価と総額との関連、他の標準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県平 均と同程度である。海老名駅の利便性向上等 もあり、市内全体の市況は概ね好調さが続い ている。 農家住宅、一般住宅の多い住宅地域である。 市内では市街化編入の動きが見られるが、当 該地域の地域要因に大きな変動はない。 西側道路に面しており、効用が優れる。大き な個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％