鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０６ -33	海老名市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０４０９０６Ｄ -15	海老名市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	１０４０９１２Ｄ -15	海老名市		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０４０９０６Ｄ -48	海老名市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	１０４０９０６ -38	海老名市		更地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,862	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,862	100 [ 100.0]	130,862	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 123,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	113,827	100 [ 98.5]	115,560		118,000
c	(　 ) 130,298	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	129,008	100 [ 102.5]	125,861		128,000
d	(　 ) 116,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	114,963	100 [ 99.0]	116,124		118,000
e	(　 ) 108,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,515	100 [ 93.6]	115,935		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

海老名 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,611,666	461,142	2,150,524	1,720,400	430,124	（　0.9696） 417,048	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,688,500 円　　　　（　 59,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｗ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	12.7 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して約３８㎡の２ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.00	100.0	76.00	1,480	112,480	1.0	112,480
							1.0	112,480
2～ 2	住宅	76.00	100.0	76.00	1,504	114,304	1.0	114,304
							1.0	114,304
～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		226,784		226,784
								226,784

⑨年額支払賃料	226,784 円　×　12ヶ月　＝　 2,721,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,721,408 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,503,695 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	226,784 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,086 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,784 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,611,666 円　　　　（　 17,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９１２Ｔ　　　　-43	1,445 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.6]	100 [ 98.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,504 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９２２Ｔ　　　　-88	1,671 ( 1,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	1,760
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,000 円	22,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,642 円	2,721,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,000 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	22,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 461,142 円　（　　　　　　 3,159 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,720,400 円（　　　　　 11,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,611,666 円
②総費用	461,142 円
③純収益　①－②	2,150,524 円
④建物等に帰属する純収益	1,720,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	430,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	417,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,856 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,688,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
海老名 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 -15

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　西嶋　靖

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市門沢橋５丁目２２０５番１外｢門沢橋５－７－１４｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域	南東6.5m市道	水道、下水	門沢橋 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 80 ｍ、南 75 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.7 ｍ、奥行　約　　 13.7 ｍ、規模　　 146 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．５ｍ市道

交通

施設

門沢橋駅南方

550m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内にある一般住宅や農家住宅等が混在する古くからの既成住宅地域であり、海老名ＩＣの開通
で幹線道路の渋滞が緩和され、地価は現状を維持しつつ、概ね横這い傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、海老名市及び隣接する綾瀬市、寒川町のうちＪＲ相模線の各駅を最寄り駅とする住宅地域一帯である。
主たる需要者は、海老名市及び寒川町居住者が中心となっている。ＪＲ相模線はやや利便性は劣るが、周辺の流通施設
の増加及び値頃感から一定の需要がある。新型コロナによる影響は薄まり、底堅い需要は見込まれる。価格帯は、敷地
面積１４０㎡程度の面積で１，８００万円前後、新築戸建住宅で３，３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模一般住宅が多く見られる住宅地域にあり、同一需給圏内の類似地域では自用目的での取引が主流であり、当該
取引が指標となり市場価格が形成されている。周辺には、収益目的のアパートも見られるが、立地に見合った収益を得
られていないのが実情であり、収益価格は低位に求められた。以上から、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、単価と総額との関連も考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[101.5]

[102.0]
100

126,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海老名市の人口は増加傾向。新型コロナの影
響から、利便性に富む住宅地については堅調
であるが、外周部は弱含みの二極化、多極化
の傾向にある。

駅から徒歩圏の一般住宅や農家住宅等が混在
する既成住宅地域であり、住宅需要は安定し
ている。地価変動率は、概ね横這い傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０６Ｄ -15	海老名市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	１０４０９０６ -33	海老名市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０４０９０６ -38	海老名市		更地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０４０９０６Ｄ -48	海老名市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	120,634	100 [ 98.5]	122,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 130,862	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,862	100 [ 102.0]	128,296		131,000
c	(　 ) 108,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	116,683	100 [ 94.1]	123,999		126,000
d	(　 ) 116,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	114,963	100 [ 90.2]	127,453		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +2.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

海老名 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,560,893	448,705	2,112,188	1,665,660	446,528	（　0.9696） 432,954	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,019,875 円　　　　（　 61,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	12.7 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建てアパートで、平均専有面積約３７㎡の２ＤＫ（ファミリータイプ）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,460	109,500	1.0	109,500
							1.0	109,500
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,505	112,875	1.0	112,875
							1.0	112,875
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		222,375		222,375
								222,375

⑨年額支払賃料	222,375 円　×　12ヶ月　＝　 2,668,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,668,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,455,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	222,375 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 222,375 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,827 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,560,893 円　　　　（　 17,540 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９２２Ｔ　　　　-90	2,178 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,638	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９２２Ｔ　　　　-89	1,445 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,585
c	１０４０９２２Ｔ　　　　-88	1,671 ( 1,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,498

海老名 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,500 円	21,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,055 円	2,668,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,400 円	21,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,950 円	21,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 448,705 円　（　　　　　　 3,073 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,665,660 円（　　　　　 11,409 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,560,893 円
②総費用	448,705 円
③純収益　①－②	2,112,188 円
④建物等に帰属する純収益	1,665,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	446,528 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	432,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,019,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,800 円／㎡）