鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１１ -19	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	１０４０９０６Ｄ -9	海老名市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	１０４０９１１ -44	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１中専 (70,160)
d	１０４０９０６ -48	海老名市		更地	（　）	ほぼ整形	北東4.5m私道、中間画地		１住居 (70,180)
e	１０４０９１１ -15	海老名市		更地	（　）	ほぼ台形	東5m市道、北4m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,764	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	178,043	100 [ 94.0]	189,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 195,313	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	191,483	100 [ 96.0]	199,461		201,000
c	(　 ) 180,507	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	187,104	100 [ 103.2]	181,302		183,000
d	(　 ) 205,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.5]	208,910	100 [ 103.5]	201,845		204,000
e	(　 ) 168,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	164,907	100 [ 93.1]	177,129		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

海老名 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,171,115	536,350	2,634,765	1,915,900	718,865	（　0.9696） 697,012	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,521,083 円　　　　（　 94,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	163.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	153 ㎡	11.3 m x 13.7 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

外廊下・外階段タイプで専有面積４０㎡程度（１ＬＤＫ）の部屋４室を配置した木造２階建のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は容積計算対象外のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.50	100.0	81.50	1,594	129,911	1.0	129,911
							1.0	129,911
2～ 2	住宅	81.50	100.0	81.50	1,678	136,757	1.0	136,757
							1.0	136,757
～

～

～

計		163.00	100.0	163.00		266,668		266,668
								266,668

⑨年額支払賃料	266,668 円　×　12ヶ月　＝　 3,200,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,200,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,001 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,040,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	266,668 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,533 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 266,668 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,171,115 円　　　　（　 20,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０９Ｔ　　　　-25	1,782 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,934	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,678 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９０９Ｔ　　　　-26	2,067 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,790
c	１０４０９０９Ｔ　　　　-27	1,937 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,537

海老名 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,000 円	3,200,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,000 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,750 円	24,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 536,350 円　（　　　　　　 3,506 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 163.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,915,900 円（　　　　　 12,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,171,115 円
②総費用	536,350 円
③純収益　①－②	2,634,765 円
④建物等に帰属する純収益	1,915,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	718,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	697,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,521,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
海老名 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 -4

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　西嶋　靖

TEL.

鑑定評価額

28,900,000 円

１㎡当たりの価格

189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市河原口３丁目１４３番５｢河原口３－４－１１｣				②地積　(㎡)	153 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	東7.5m市道	水道、ガス、下水	厚木 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.3 ｍ、奥行　約　　 13.7 ｍ、規模　　 153 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北７．５ｍ
市道

交通

施設

厚木駅北方

950m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅の他、アパート等もみられる住宅地域で、特段の変動要因は無く当分は現状維持のまま推移
するものと予測される。海老名駅西口開発等の影響を受け地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急線「厚木」駅及び「海老名」駅、相鉄本線「かしわ台」駅から概ね徒歩圏及びバス便の住宅地域
。需要者は、海老名市の居住者が中心であるが、周辺市域からの転入もみられ、都心、横浜等への通勤者も多い。宅地
供給は、既存敷地の分割も多く見られる。新型コロナの影響は薄れ、大きく顕在化していない。価格帯の中心は土地が
１５０㎡程度で２，８００万円程度、新築戸建住宅が４，３００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が多い為、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。収益物
件でも投資採算性を重視した取引は少なく、資産保全等の目的により市場価格での取引がなされている。厚木駅から徒
歩１２分前後の快適性を重視する住宅地域であることも考慮し、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、さらに単価と総額との関連も考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.1]

[101.0]
100

189,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海老名市の人口は増加傾向。新型コロナの影
響から、利便性に富む住宅地については堅調
であるが、外周部は弱含みの二極化、多極化
の傾向にある。

駅から徒歩圏内で、一般住宅の他にアパート
等もみられる住宅地域であり、地域要因は安
定的で、地価変動率は、概ね横這い傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０６ -20	海老名市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	１０４０９１１ -5	海老名市		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１０４０９１１ -26	海老名市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０４０９０６Ｄ -17	海老名市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	212,051	100 [ 107.6]	197,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 173,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	176,892	100 [ 90.8]	194,815		197,000
c	(　 ) 213,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,614	100 [ 113.8]	187,710		190,000
d	(　 ) 160,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	160,823	100 [ 88.9]	180,903		183,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

海老名 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,092,904	523,133	2,569,771	1,861,160	708,611	（　0.9696） 687,069	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,313,938 円　　　　（　 93,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	Ｗ2	162.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	153 ㎡	11.3 m x 13.7 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ４戸、平均専有面積約４０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.00	100.0	81.00	1,581	128,061	1.0	128,061
							1.0	128,061
2～ 2	住宅	81.00	100.0	81.00	1,630	132,030	1.0	132,030
							1.0	132,030
～

～

～

計		162.00	100.0	162.00		260,091		260,091
								260,091

⑨年額支払賃料	260,091 円　×　12ヶ月　＝　 3,121,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,121,092 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,055 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,965,037 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	260,091 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 260,091 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,396 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,092,904 円　　　　（　 20,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９２２Ｔ　　　　-83	1,612 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９２２Ｔ　　　　-82	1,695 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,687
c	１０４０９２２Ｔ　　　　-81	1,486 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.5]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,674

海老名 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,633 円	3,121,092　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	23,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,133 円　（　　　　　　 3,419 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,861,160 円（　　　　　 12,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,092,904 円
②総費用	523,133 円
③純収益　①－②	2,569,771 円
④建物等に帰属する純収益	1,861,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	708,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	687,069 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,313,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,600 円／㎡）