鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -31	伊勢原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	１０４１０１６Ｄ -29	伊勢原市		更地	（　）	不整形	西6.5m市道、北6m、角地		近商 (100,300)
c	１０４１００７ -26	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	東6.1m市道、南4m、角地		商業 (100,366)
d	１０４１０１６Ｄ -12	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m県道、中間画地		２住居 (70,200)
e	１０４１０１６Ｄ -9	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,323	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	221,440	100 [ 122.8]	180,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 166,247	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	167,413	100 [ 92.1]	181,773		182,000
c	(　 ) 205,700	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	198,452	100 [ 112.3]	176,716		177,000
d	(　 ) 182,709	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	159,672	100 [ 90.9]	175,657		176,000
e	(　 ) 146,899	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,633	100 [ 84.0]	175,754		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

伊勢原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,886,959	5,781,083	22,105,876	19,988,100	2,117,776	（　0.9519） 2,015,911	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	44,798,022 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	279.76	Ｓ5	1,390.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	333 ㎡	20.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造５階建店舗兼事務所。１階店舗、２階以上事務所を各フロア貸しと想定した。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

エントランス等、共用部分を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	271.70	60.2	163.62	2,539	415,431	5.0	2,077,155
							0.0	0
2～ 5	事務所	279.76	89.3	249.76	2,006	501,019	3.0	1,503,057
							0.0	0
～

～

～

計		1,390.74	83.6	1,162.66		2,419,507		8,089,383
								0

⑨年額支払賃料	2,419,507 円　×　12ヶ月　＝　 29,034,084 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,162.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 552,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,034,084 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 552,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,775,165 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,810,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,089,383 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,886,959 円　　　　（　 83,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００９Ｔ　　　　-3	3,065 ( 3,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [120.8]	100 [100.0]	2,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,539 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００９Ｔ　　　　-4	2,038 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.4]	100 [100.0]	2,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,485,000 円	297,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	887,583 円	29,586,084　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 438,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,376,000 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,781,083 円　（　　　　　　 17,361 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 1,390.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,988,100 円（　　　　　 60,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,886,959 円
②総費用	5,781,083 円
③純収益　①－②	22,105,876 円
④建物等に帰属する純収益	19,988,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,117,776 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,015,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,798,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
伊勢原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 5-3

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　武田　信一

TEL.

鑑定評価額

55,900,000 円

１㎡当たりの価格

168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市桜台１丁目５０７番１外｢桜台１－１７－１９｣				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ2	中低層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	南東11m市道	水道、ガス、下水	伊勢原 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

伊勢原駅南方

400m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

伊勢原駅南側の商業地域であり、小規模店舗等が立地している。商業集積度は低く、潜在的な住宅地需要も認め
られるものの、当面の間は地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊勢原駅周辺を中心に周辺を含む商業地域で、広域的に把握される。典型的な市場参加者は、飲食、物
販、サービス等の事業を運営する自己使用目的の法人等である。近隣地域は駅周辺商業地域の辺縁部に立地し、店舗の
集積度は低いものの、潜在的な住宅地需要が認められ、土地需要の下支えとなっているほか、値頃感があること、コロ
ナ禍の土地価格への影響は軽微であることが相俟って、地価は緩やかな上昇傾向となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内に立地する店舗は自己使用の小規模店舗等が多く、また、土地投資額に見合う賃料水準は形成されていな
いことから収益価格が低位に試算された。一方、取引事例比較法の適用では市場性を反映した実証的な価格を試算でき
たため、比準価格の規範性は高い。したがって、比準価格を標準として収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡、
広域的な土地価格水準の検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[134.2]

[100.0]
100

168,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊勢原市の人口は微増傾向、高齢化率は上昇
傾向である。コロナ禍の影響で個別店舗等の
運営には影響が出ているが、土地需要への影
響は軽微である。

伊勢原駅南側の商業地域の辺縁部で、商業集
積度は低いものの、値頃感があるほか、住宅
地としての潜在的需要が下支えとなり地価は
若干の上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -29	伊勢原市		更地	（　）	不整形	西6.5m市道、北6m、角地		近商 (100,300)
b	１０４１０１６Ｄ -31	伊勢原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	１０４１００７ -26	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	東6.1m市道、南4m、角地		商業 (100,366)
d	１０４１０１６Ｄ -9	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、中間画地		商業 (100,400)
e	１０４１０１６Ｄ -104	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、南5m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,247	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	163,963	100 [ 100.6]	162,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 240,323	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	220,442	100 [ 128.6]	171,417		171,000
c	(　 ) 205,700	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	196,688	100 [ 115.7]	169,998		170,000
d	(　 ) 146,899	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,927	100 [ 87.3]	169,447		169,000
e	(　 ) 196,707	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	189,026	100 [ 111.4]	169,682		170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

伊勢原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,685,445	5,921,200	22,764,245	20,702,400	2,061,845	（　0.9512） 1,961,227	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	42,635,370 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	279.76	Ｓ5	1,341.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	333 ㎡	20.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

類似不動産のレンタブル比を参考に想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	261.80	62.5	163.62	2,488	407,087	6.0	2,442,522
							0.0	0
2～ 5	事務所	269.86	92.6	249.76	2,118	528,992	3.0	1,586,976
							0.0	0
～

～

～

計		1,341.24	86.7	1,162.66		2,523,055		8,790,426
								0

⑨年額支払賃料	2,523,055 円　×　12ヶ月　＝　 30,276,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,162.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,276,660 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 2,152,966 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,603,694 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,790,426 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,685,445 円　　　　（　 86,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００９Ｔ　　　　-3	3,065 ( 3,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,488 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００９Ｔ　　　　-2	2,175 ( 2,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,393
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,520,000 円	304,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	922,700 円	30,756,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 438,500 円
	建物　　　　　　　　　 2,432,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,921,200 円　（　　　　　　 17,781 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,341.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,702,400 円（　　　　　 62,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,685,445 円
②総費用	5,921,200 円
③純収益　①－②	22,764,245 円
④建物等に帰属する純収益	20,702,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,061,845 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,961,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,635,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）