鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００７ -26	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	東6.1m市道、南4m、角地		商業 (100,366)
b	１０４１０１０ -41	伊勢原市		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、南東6m、二方路		商業 (100,500)
c	１０４１０１６Ｄ -29	伊勢原市		更地	（　）	不整形	西6.5m市道、北6m、角地		近商 (100,300)
d	１０４１０１６Ｄ -30	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e	１０４１０１６Ｄ -9	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,700	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	202,305	100 [ 80.8]	250,377	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 272,317	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	319,431	100 [ 129.6]	246,475		246,000
c	(　 ) 166,247	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	173,040	100 [ 71.3]	242,693		243,000
d	(　 ) 156,909	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,890	100 [ 73.9]	216,360		216,000
e	(　 ) 146,899	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	157,569	100 [ 74.8]	210,654		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

伊勢原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,931,167	5,199,066	20,732,101	18,171,000	2,561,101	（　0.9519） 2,437,912	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	54,175,822 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	190.00	ＲＣ6	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	14.1 m x 19.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件及び近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、１階を店舗、２階を事務所、上階居宅は単身者向けを各階５戸、駐車場は隔地想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

階段、エレベーター等の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	3,330	537,795	6.0	3,226,770
							0.0	0
2～ 2	事務所	190.00	90.0	171.00	2,420	413,820	3.0	1,241,460
							0.0	0
3～ 6	居宅	190.00	80.0	152.00	2,060	313,120	1.0	313,120
							0.0	0
～

～

計		1,140.00	82.5	940.50		2,204,095		5,720,710
								0

⑨年額支払賃料	2,204,095 円　×　12ヶ月　＝　 26,449,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 940.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,449,140 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,651,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,877,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,720,710 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,931,167 円　　　　（　 98,224 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００９Ｔ　　　　-3	3,065 ( 3,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,347 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００９Ｔ　　　　-4	2,038 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [ 98.0]	3,081
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	270,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,101,166 円	27,529,140　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,160,000 円	270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	108,000 円	隔地駐車場（地域まちづくり推進条例より）

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,199,066 円　（　　　　　　 19,693 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	270,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,171,000 円（　　　　　 68,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,931,167 円
②総費用	5,199,066 円
③純収益　①－②	20,732,101 円
④建物等に帰属する純収益	18,171,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,561,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,437,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,235 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,175,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
伊勢原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 5-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　鈴木　元

TEL.

鑑定評価額

59,400,000 円

１㎡当たりの価格

225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市伊勢原２丁目４５８番１０外｢伊勢原２－２－２２｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	小規模事務所、低層店舗等の多い既成商業地域	北東15m県道	水道、下水	伊勢原 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域内ではないが、東方
近接地域で市街地再開発事業
が進展中。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

伊勢原駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い県道沿いの商業地域であり、地域要因に特に大きな変動は見込まれず、当面は現状程度の維持が予測さ
れるが、伊勢原駅北口周辺地区整備事業が進展しており、波及的影響には留意を要する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内または周辺市のうち駅周辺商業地の範囲。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人事業者ま
たは地元企業が主であるが広域的事業者も考えられる。伊勢原駅周辺商業地の基礎的土地需要は安定する中で、駅に近
く、再開発事業による今後の駅周辺での発展期待性も潜在的に存し、総額からの値頃感も考えられ、需要は堅いと見込
まれる。なお地域内画地の個別性に差があり取引総額水準の把握は困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成商業地域で、繁華性と駅接近性を伴う高度利用された商業地であり、収益価格にも配慮を要するが、発展的期待感
等の反映の限界や想定要素を含むことなどからやや低位に至ったと考えられる。駅周辺商業地取引市場の実態に鑑みる
と、収益価格よりも実証的で規範性を有するのは比準価格と判断した。よって比準価格を重視して収益価格を関連づけ
、市場分析結果等を考慮し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口はＲ３年１月以降で微減であるが、
社会人口はほぼ横ばい傾向である。市内住宅
地不動産市場は、地域・物件で需要に強弱が
みられる。

駅に近い商業地域として需要は堅い中で、近
接地域での伊勢原駅北口周辺地区整備事業が
進展しつつある。

地域内の標準的画地である。個別的要因の変
動はみられない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -29	伊勢原市		更地	（　）	不整形	西6.5m市道、北6m、角地		近商 (100,300)
b	１０４１００７ -26	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	東6.1m市道、南4m、角地		商業 (100,366)
c	１０４１０１０ -41	伊勢原市		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、南東6m、二方路		商業 (100,500)
d	１０４１０１６Ｄ -31	伊勢原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,247	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	168,910	100 [ 72.8]	232,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 205,700	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	202,704	100 [ 84.6]	239,603		240,000
c	(　 ) 272,317	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	324,858	100 [ 142.9]	227,332		227,000
d	(　 ) 240,323	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	222,190	100 [ 86.5]	256,867		257,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

伊勢原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,740,735	6,624,120	20,116,615	18,036,400	2,080,215	（　0.9519） 1,980,157	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	44,003,489 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	196.00	ＲＣ6	1,040.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	14.1 m x 19.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所等、３～６階共同住宅各階４戸

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

想定共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	196.00	91.8	180.00	3,350	603,000	5.0	3,015,000
							0.0	0
2～ 2	事務所等	196.00	91.8	180.00	2,400	432,000	4.0	1,728,000
							0.0	0
3～ 6	居宅	162.00	87.7	142.00	2,030	288,000	1.0	288,000
							1.0	288,000
～

～

計		1,040.00	89.2	928.00		2,187,000		5,895,000
								1,152,000

⑨年額支払賃料	2,187,000 円　×　12ヶ月　＝　 26,244,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 928.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,244,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,560,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,668,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,135,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,895,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,413 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,152,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 549,562 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,740,735 円　　　　（　 101,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００９Ｔ　　　　-3	3,065 ( 3,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,360 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１２Ｔ　　　　-1	3,120 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,389
c	１０４１０１２Ｔ　　　　-11	3,176 ( 3,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,352

伊勢原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,340,000 円	268,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	834,120 円	27,804,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,144,000 円	268,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,560,000 円	隔地駐車場費用（まちづくり推進条例考慮）

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,624,120 円　（　　　　　　 25,091 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,036,400 円（　　　　　 68,320 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,740,735 円
②総費用	6,624,120 円
③純収益　①－②	20,116,615 円
④建物等に帰属する純収益	18,036,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,080,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,980,157 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,003,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）