別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 伊勢原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -10 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　四家　俊英   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市高森台２丁目１番６７ ｢高森台２－４－４｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 愛甲石田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速道路の北方に位置す る住宅団地。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 愛甲石田 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内の住宅地は既に熟成し、格別の変動要因はないため当分の間は現状維持。新型コロナウイルスの影響 は薄れつつあるものの住宅需要はやや弱含んでおり、今後地価は弱含みから横這い傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線「愛甲石田」駅、「伊勢原」駅から徒歩及びバス便利用の住宅地域である。需要者は伊 勢原市内を中心に一部隣接市の居住者も含まれる。最寄り駅からはやや遠いものの、新型コロナウイルスの影響も薄れ つつあり、住環境は良好な地域であることから、不動産実需は安定的に推移している。市場において土地は２０００万 円前後、新築住宅は３０００万円台の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、戸建住宅地の取引を主体とし、新型コロナウイルスによる緊急事態宣 言下の動向も反映した信頼性のある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地周辺は最寄り駅からやや遠い ため自己利用が中心であり、賃貸需要は戸建住宅も含めきわめて少ないため収益価格は採用出来なかった。したがって 本件においては比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [142.7] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気及び個人消費は、新型コロナウイル スの影響から厳しい状態にあるが持ち直しの 動きが見られる。市内の世帯数は微増、人口 は微減傾向。 新型コロナウイルスによる影響は薄れつつあ るものの、最寄り駅からやや遠い住宅団地で あるため需要はやや弱く、地価は弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％