別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 伊勢原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市小稲葉字仲西２１６２番１ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西6.8m市道 水道 伊勢原 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１２９号の西側背後に位 置する市街化調整区域内の住 宅地域 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 伊勢原駅南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域であり、市街化区域への編入等の計画もなく、当面は現状を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊勢原市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域。主たる需要者は、地縁性を有する一次取得者層や 農業従事者等。市街化区域内の住宅地と比べ価格水準が絶対的に安価であることから、若干ながらも圏外からの転入も 見られる。大神地区の土地区画整理事業が進捗しており、利便性の向上が期待されるが、取引は少なく価格上昇の気配 はない。規模・立地条件及び需要者の利用目的等により総額が異なるが、土地単価で４万円～６万円／㎡程度と把握。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域分析及び個別分析の結果、収益性が標準地の価格形成に影響を与えないと判断したため、収益還元法は非適用とし た。比準価格は、調整区域内の取引が少ないため、伊勢原市を中心に同一需給圏内に存する取引事例を広域的かつ時点 も遡り収集・選択し、適切に補・修正し得たことから、市場性が反映されている。近隣地域及びその周辺地域の市場動 向を再吟味した結果、比準価格の妥当性を検証し得たことからこれを採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢原市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は県 平均をやや上回る。景気動向は新型コロナウ イルス感染症の影響を受けつつも、徐々に回 復基調にある。 郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域 で、地区外からの流入は多くない。現段階で は、大神地区の土地区画整理事業の影響は未 知数である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％