鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０８Ｄ -85	大和市		更地	（　）	不整形	西8.6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０４１１０１Ｄ -339	大和市		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０４１１１５ -26	座間市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	１０４１１１５ -1	座間市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e	１０４１１０６Ｄ -22	座間市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	167,089	100 [ 108.7]	153,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 122,995	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	132,681	100 [ 101.3]	130,978		134,000
c	(　 ) 157,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	156,419	100 [ 89.5]	174,770		178,000
d	(　 ) 150,604	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	147,651	100 [ 90.0]	164,057		167,000
e	(　 ) 159,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	160,975	100 [ 87.1]	184,816		189,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +2.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

大和 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,794,709	300,066	1,494,643	1,094,160	400,483	（　0.9699） 388,428	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,264,426 円　　　　（　 82,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	100 ㎡	9.0 m x 11.0 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅５０㎡×２戸。標準的使用及び最有効使用を考慮して想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,480	74,000	1.0	74,000
							1.0	74,000
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,507	75,350	1.0	75,350
							1.0	75,350
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		149,350		149,350
								149,350

⑨年額支払賃料	149,350 円　×　12ヶ月　＝　 1,792,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,792,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 71,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,720,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	149,350 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,434 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 149,350 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 72,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,794,709 円　　　　（　 17,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０４Ｔ　　　　-37	1,479 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,572 円/㎡　月額支払賃料（　 1,507 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１０４Ｔ　　　　-38	1,698 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	1,823
c	１０４１１０４Ｔ　　　　-39	1,658 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	1,714

大和 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,500 円	14,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	53,766 円	1,792,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,800 円
	建物　　　　　　　　　 112,800 円	14,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	14,100 円	14,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,100 円	14,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 300,066 円　（　　　　　　 3,001 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,100,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,094,160 円（　　　　　 10,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,794,709 円
②総費用	300,066 円
③純収益　①－②	1,494,643 円
④建物等に帰属する純収益	1,094,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	400,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	388,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,264,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大和 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和 -14

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　諸田　浩之

TEL.

鑑定評価額

15,600,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和市桜森２丁目３２０番６｢桜森２－２３－１２｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東4.5m私道	水道、下水	相模大塚 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 130 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．５
ｍ私道

交通

施設

相模大塚駅南西方

500m

法令

規制

１住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

相模大塚駅徒歩圏の一般住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。コロナ禍の影響は限定的
であるが、傾斜のある地勢で個別化から地価は横ばいで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は大和市及び隣接市の相鉄線及び小田急線沿線の住宅地域。需要者の中心は大和市内及び隣接市の一
次取得者である。コロナの影響は一時的で、当該地域は、航空機騒音減少、相鉄・東急直通運転等の期待もあるが、地
勢が劣り需要は横内で安定的に推移している。新規の宅地開発は少なく、中古物件の売買、分割再販が中心である、１
００㎡程度の土地で１５００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、周辺にアパート等も見られるが、戸建の自用物件の取引が中心で、アパート等の収益物件については、高
度・有効利用の程度が低く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。収益性よ
りも居住快適性に重点をおいて価格が形成される地域であるため実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単
価と総額との関係に留意して、さらに代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 176,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[114.8]

[102.0]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口微増、老齢化は横ばいで、コロナ
禍の影響が緩和され景気は持ち直しているが
動きは弱い。政策の下支えで不動産市況は全
般に堅調である。

相模大塚駅徒歩圏の既成住宅地域であり、地
域要因に大きな変化はない。コロナの影響は
一時的で住宅需要は堅調に回復し、地価は横
ばい安定。

東道路でやや効用が優れるが、個別的要因の
変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０８Ｄ -85	大和市		更地	（　）	不整形	西8.6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０４１１０８Ｄ -84	大和市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０４１１１５Ｄ -35	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０４１１０１ -38	大和市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m未舗装私道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	163,141	100 [ 105.1]	155,225	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 152,889	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	156,009	100 [ 100.0]	156,009		159,000
c	(　 ) 115,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	104,875	100 [ 96.0]	109,245		111,000
d	(　 ) 190,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	196,716	100 [ 118.8]	165,586		169,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

大和 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,815,986	315,660	1,500,326	1,107,000	393,326	（　0.9718） 382,234	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,132,638 円　　　　（　 81,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	100 ㎡	9.3 m x 10.9 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（３ＤＫ）、平均専有面積約５０㎡の住居を２戸想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不算入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,487	74,350	2.0	148,700
							1.0	74,350
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,533	76,650	2.0	153,300
							1.0	76,650
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		151,000		302,000
								151,000

⑨年額支払賃料	151,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,812,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,812,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 72,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,739,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	302,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 151,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 73,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,815,986 円　　　　（　 18,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０４Ｔ　　　　-37	1,479 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,533 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１０４Ｔ　　　　-38	1,698 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,768
c	１０４１１０４Ｔ　　　　-39	1,658 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	1,661

大和 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	15,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,360 円	1,812,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 120,000 円	15,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 315,660 円　（　　　　　　 3,157 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,107,000 円（　　　　　 11,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,815,986 円
②総費用	315,660 円
③純収益　①－②	1,500,326 円
④建物等に帰属する純収益	1,107,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	393,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	382,234 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,132,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,300 円／㎡）