鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -103	厚木市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,300)
b	１０４１００３ -42	厚木市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０４１０１０ -13	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区内 (100,390)
d	１０４１０１４Ｄ -5	厚木市		更地	（　）	長方形	西6.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	１０４１０１６Ｄ -105	厚木市		更地	（　）	長方形	南東16m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,506	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	310,069	100 [ 98.7]	314,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 255,205	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	257,247	100 [ 94.7]	271,644		272,000
c	(　 ) 345,154	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	349,641	100 [ 106.7]	327,686		328,000
d	(　 ) 294,452	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	299,163	100 [ 89.4]	334,634		335,000
e	(　 ) 199,512	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	225,670	100 [ 91.2]	247,445		247,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

厚木 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,745,138	6,265,416	23,479,722	18,496,000	4,983,722	（　0.9519） 4,744,005	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	105,422,333 円　　　　（　 262,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	ＲＣ5	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	403 ㎡	27.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況から１・２階はフロアー貸しの店舗、３階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	3,000	612,000	5.0	3,060,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	240.00	90.0	216.00	2,700	583,200	5.0	2,916,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	240.00	90.0	216.00	2,300	496,800	3.0	1,490,400
							0.0	0
～

～

計		1,200.00	89.0	1,068.00		2,685,600		10,447,200
								0

⑨年額支払賃料	2,685,600 円　×　12ヶ月　＝　 32,227,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,068.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,227,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,578,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,649,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,447,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,745,138 円　　　　（　 73,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１２Ｔ　　　　-6	3,121 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.3]	100 [100.0]	3,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,013 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１２Ｔ　　　　-14	3,391 ( 3,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,627
c	１０４１０１２Ｔ　　　　-9	2,459 ( 2,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,893

厚木 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,360,000 円	272,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	966,816 円	32,227,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,218,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,176,000 円	272,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	272,000 円	272,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	272,000 円	272,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,265,416 円　（　　　　　　 15,547 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	272,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,496,000 円（　　　　　 45,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,745,138 円
②総費用	6,265,416 円
③純収益　①－②	23,479,722 円
④建物等に帰属する純収益	18,496,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,983,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,744,005 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,772 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,422,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出
厚木 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-9

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　酒井　義直

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市旭町１丁目２７３番外｢旭町１－３２－５｣				②地積　(㎡)	403 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	2:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗ビル等が見られる駅に近い商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	本厚木 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

本厚木駅南口再開発事業が令
和３年３月に竣工

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

本厚木駅南東方

350m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

本厚木駅勢圏の中心商業地の一郭に位置する商業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。本厚木駅周辺
では、北口駅前の再開発期待や市庁舎整備など、県央地区の拠点としての性格をより強めると期待される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、近隣市内を含む小田急小田原線各駅周辺の商業地域。主たる需要者は、地元富裕層・不動産業者等又は
地場の法人企業等であり、希少性が高い物件については圏域外からの資本流入が認められる。コロナ禍の影響が懸念さ
れるが、南口再開発の竣工後も周辺では官民含め機能更新が予定されており、潜在的な需要は底堅い。中心となる価格
帯は、商況・規模等に応じて異なるが土地単価で２０万円～５０万円／㎡程度、土地総額で１億円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格が上記のとおり試算された。近隣地域周辺は、さらなる都市機能の再整備・機能更新が期待されて
いることから、典型的需要者は、代替・競争関係にある不動産の取引価格を重視するとともに、将来の収益性にも着目
して意思決定を行う。従って、標準地の潜在的な利用価値・市場性及び近隣地域の賃貸動向等を勘案し、比準価格をや
や重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 435,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[165.4]

[100.0]
100

269,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は新型コロナウイルス感染症の影響
を受けつつも徐々に回復基調にあり今後の感
染抑制と消費活動の両立が期待される。

先行きに楽観視はできないものの、駅周辺で
はより商業集積が進むと予想されることから
、近隣地域にもその波及効果が期待できる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.5
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１３ -1	厚木市		建付地	（　）	袋地等	東16m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０４１０１６Ｄ -201	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,493)
c	１０４１０１４Ｄ -5	厚木市		更地	（　）	長方形	西6.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４１０１６Ｄ -199	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	南5.9m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,354)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,108	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	192,021	100 [ 75.1]	255,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 224,717	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,964	100 [ 85.0]	267,016		267,000
c	(　 ) 294,452	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	297,691	100 [ 89.3]	333,361		333,000
d	(　 ) 392,075	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	396,780	100 [ 142.2]	279,030		279,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +19.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

厚木 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,269,510	6,570,315	25,699,195	21,012,000	4,687,195	（　0.9519） 4,461,741	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	99,149,800 円　　　　（　 246,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	ＲＣ6	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	403 ㎡	27.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、１階をフロアー貸の店舗、２階から上階をフロアー貸の事務所と想定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

階段、エレベーター等の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	3,330	679,320	12.0	8,151,840
							0.0	0
2～ 5	事務所	240.00	90.0	216.00	2,530	546,480	6.0	3,278,880
							0.0	0
～

～

～

計		1,200.00	89.0	1,068.00		2,865,240		21,267,360
								0

⑨年額支払賃料	2,865,240 円　×　12ヶ月　＝　 34,382,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,068.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,382,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,789,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,073,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,267,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 195,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,269,510 円　　　　（　 80,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１２Ｔ　　　　-6	3,121 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,363 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１２Ｔ　　　　-14	3,391 ( 3,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	3,726
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,236,000 円	309,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,394,515 円	34,862,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 849,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,472,000 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,570,315 円　（　　　　　　 16,304 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,012,000 円（　　　　　 52,139 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,269,510 円
②総費用	6,570,315 円
③純収益　①－②	25,699,195 円
④建物等に帰属する純収益	21,012,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,687,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,461,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,071 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,149,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,000 円／㎡）