鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１０ -19	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)
b	１０４１０１６Ｄ -199	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	南5.9m市道、中間画地		商業 (100,354)
c	１０４１０１６Ｄ -223	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	南18m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	１０４１０１０ -12	厚木市		更地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区内 (100,270)
e	１０４１０１６Ｄ -202	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 502,323	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	495,983	100 [ 79.0]	627,827	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	628,000
b	(　 ) 392,075	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	410,078	100 [ 85.0]	482,445		482,000
c	(　 690,464) 531,000	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,240	100 [ 86.4]	639,167		639,000
d	(　 ) 395,698	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	334,695	100 [ 64.3]	520,521		521,000
e	(　 ) 451,128	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	452,455	100 [ 97.0]	466,448		466,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 474,000 円／㎡]

厚木 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,924,962	4,496,867	17,428,095	14,552,000	2,876,095	（　0.9519） 2,737,755	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	60,839,000 円　　　　（　 369,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	128.00	ＲＣ6	768.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.1 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸、２～６階各２室を想定。

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	85.0	108.80	4,008	436,070	10.0	4,360,700
							0.0	0
2～ 6	事務所	128.00	80.0	102.40	3,005	307,712	6.0	1,846,272
							0.0	0
～

～

～

計		768.00	80.8	620.80		1,974,630		13,592,060
								0

⑨年額支払賃料	1,974,630 円　×　12ヶ月　＝　 23,695,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 620.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等で充当。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,695,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,895,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,799,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,592,060 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,924,962 円　　　　（　 132,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１２Ｔ　　　　-13	4,149 ( 4,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,041 円/㎡　月額支払賃料（　 4,008 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１２Ｔ　　　　-14	3,730 ( 3,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,070,000 円	214,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	710,867 円	23,695,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 576,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,712,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,496,867 円　（　　　　　　 27,254 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 768.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,552,000 円（　　　　　 88,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,924,962 円
②総費用	4,496,867 円
③純収益　①－②	17,428,095 円
④建物等に帰属する純収益	14,552,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,876,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,737,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,839,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 369,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
厚木 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-3

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　玉井　純

TEL.

鑑定評価額

73,400,000 円

１㎡当たりの価格

445,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市中町３丁目６７６番２｢中町３－１３－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西18m市道	水道、ガス、下水	本厚木 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.1 ｍ、奥行　約　　 18.1 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

対象地並びの近接地、１４階
建賃貸マンションに銀行店舗
が入居。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北西方

340m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

利便性に優れる中心市街地の商業地域で、一時コロナ禍の影響を受けるも、近隣の高層ビル開発、駅周辺再開発
等の影響で、地価は回復傾向にある。今後も老朽ビル等の高層化が徐々に進行してゆくものと予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 456,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 407,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急線沿線を中心とした県央地区の商業地域一円である。主な需要者は、自ら事業を行う法人企業又
は不動産業者、投資家等が考えられる。事務所需要はやや弱いが、店舗事務所ビル等投資物件については、需要が逼迫
しつつある。取引が少なく、総額は規模によるが、周辺の土地取引㎡単価は概ね４０～６０万円程度で推移している。
近隣地域における高層ビル完成及び銀行店舗入居、駅前再開発等の影響で、地価の回復傾向が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

厚木市内において繁華性の高い商業地域内に存し店舗事務所ビル等が建ち並んでいる。対象不動産と用途、規模、性格
等が類似の、商業地の取引事例より求め、市場性を反映する比準価格、最有効使用の賃貸用建物建築及び賃貸運用を想
定し、投資採算性を重視した収益価格、それぞれ説得力を有している。市場の実態を反映した比準価格を標準として、
収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    435,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　厚木 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    428,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も弱まり、多くの地域で需要
は回復傾向にあり、取引の活発な駅最寄地域
や物流倉庫地等では、地価の強い上昇傾向も
認められる。

本厚木駅に近い商業地域であり、地価水準は
強含んでいる。対象地近接で１４階建ビル完
成。今後周辺で高層化が進む可能性あり。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

+4.0 ％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１０ -12	厚木市		更地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区内 (100,270)
b	１０４１０１０ -19	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)
c	１０４１００３ -43	厚木市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	１０４１０１６Ｄ -202	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,500)
e	１０４１０１４Ｄ -4	厚木市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区内地区計画等 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 395,698	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	401,633	100 [ 90.2]	445,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	445,000
b	(　 ) 502,323	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	491,214	100 [ 74.2]	662,013		662,000
c	(　 ) 494,399	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	499,837	100 [ 99.6]	501,844		502,000
d	(　 ) 451,128	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	452,455	100 [ 97.0]	466,448		466,000
e	(　 ) 402,624	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	409,469	100 [ 99.4]	411,941		412,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 456,000 円／㎡]

厚木 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,421,526	4,447,629	16,973,897	13,796,500	3,177,397	（　0.9519） 3,024,564	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	67,212,533 円　　　　（　 407,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	130.00	ＲＣ6	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.1 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用を参考に、１階店舗、２－６階事務所と想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

この地域において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	70.0	91.00	3,900	354,900	10.0	3,549,000
							0.0	0
2～ 6	事務所	130.00	85.0	110.50	2,850	314,925	6.0	1,889,550
							0.0	0
～

～

～

計		780.00	82.5	643.50		1,929,525		12,996,750
								0

⑨年額支払賃料	1,929,525 円　×　12ヶ月　＝　 23,154,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,154,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,852,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,301,956 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,996,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,570 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,421,526 円　　　　（　 129,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００５Ｔ　　　　-1	3,437 ( 3,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	2,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,864 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１００５Ｔ　　　　-2	2,979 ( 2,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,986
c	１０３１００５Ｔ　　　　-3	3,723 ( 3,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,919

厚木 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,025,000 円	205,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	694,629 円	23,154,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 575,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,447,629 円　（　　　　　　 26,955 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,796,500 円（　　　　　 83,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,421,526 円
②総費用	4,447,629 円
③純収益　①－②	16,973,897 円
④建物等に帰属する純収益	13,796,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,177,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,024,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,331 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,212,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407,000 円／㎡）