鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -199	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	南5.9m市道、中間画地		商業 (100,354)
b	１０４１０１６Ｄ -244	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	１０４１０１０ -13	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区内 (100,390)
d	１０４１０１６Ｄ -105	厚木市		更地	（　）	長方形	南東16m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	１０４１０１６Ｄ -201	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,493)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 392,075	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	401,877	100 [ 118.5]	339,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 242,526	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,891	100 [ 80.4]	307,078		313,000
c	(　 ) 345,154	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	353,093	100 [ 91.2]	387,163		395,000
d	(　 ) 199,512	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,702	100 [ 65.3]	311,948		318,000
e	(　 ) 224,717	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	229,436	100 [ 75.2]	305,101		311,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

厚木 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,074,602	16,698,271	65,376,331	55,784,400	9,591,931	（　0.9512） 9,123,845	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	198,344,457 円　　　　（　 267,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	559.00	ＲＣ6	3,354.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	744 ㎡	22.4 m x 33.3 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２階以上は事務所を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

法令制限、地域の標準的な使用より査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	559.00	85.0	475.15	3,284	1,560,393	6.0	9,362,358
							0.0	0
2～ 6	事務所	559.00	85.0	475.15	2,463	1,170,294	3.0	3,510,882
							0.0	0
～

～

～

計		3,354.00	85.0	2,850.90		7,411,863		26,916,768
								0

⑨年額支払賃料	7,411,863 円　×　12ヶ月　＝　 88,942,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,850.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	88,942,356 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,115,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,826,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,916,768 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 247,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,074,602 円　　　　（　 110,315 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１２Ｔ　　　　-7	4,462 ( 4,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,284 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１２Ｔ　　　　-14	3,730 ( 3,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,209
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,060,000 円	812,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,668,271 円	88,942,356　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,850,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,496,000 円	812,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	812,000 円	812,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	812,000 円	812,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,698,271 円　（　　　　　　 22,444 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	812,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 3,354.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,784,400 円（　　　　　 74,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,074,602 円
②総費用	16,698,271 円
③純収益　①－②	65,376,331 円
④建物等に帰属する純収益	55,784,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,591,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,123,845 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,263 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,344,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
厚木 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-2

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　橋本　公夫

TEL.

鑑定評価額

244,000,000 円

１㎡当たりの価格

328,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市中町４丁目３６番外｢中町４－５－１１｣				②地積　(㎡)	744 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ4	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西16m市道、背面道	水道、ガス、下水	本厚木 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

本厚木駅南西方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域で、大型商業施設の撤退等もあるが、マンション用地
需要の下支えもあって不動産需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は厚木駅周辺及び隣接市の商業地域である。需要者の中心は、地元企業の外、投資意欲のある法人企業であ
る。再開発事業により大型商業施設が集積する「海老名駅」駅前商業地へ客足が流出する傾向にあって、大型商業施設
の撤退等も見られるものの、マンション用地需要の下支えがあり不動産需要は強い。需要者の取得目的、規模、立地条
件等により価格帯に幅があり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圈内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格は説得力が高いと判断
される。収益目的での取引よりも需要者の多くは自用目的の地元企業、開発業者等と推測される。大型商業施設の撤退
等の不安定要素があり、収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 435,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[139.1]

[102.0]
100

326,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

本厚木駅前周辺の商業地については、賃貸需
要も底堅く、需要は強含みで推移。地価は、
上昇傾向が続いている。

大型商業施設の撤退等もあるが、駅に近くマ
ンション用地需要の下支えがあり、地価は上
昇傾向で推移している。

特に個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -581	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
b	１０４１０１６Ｄ -417	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業高度地区 (100,360)
c	１０４１０１６Ｄ -244	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	１０４１０１６Ｄ -216	厚木市		建付地	（　）	長方形	南17m県道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,680	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,179	100 [ 81.6]	343,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	350,000
b	(　 ) 255,088	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,833	100 [ 80.6]	316,170		322,000
c	(　 ) 242,526	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,891	100 [ 76.2]	324,004		330,000
d	(　 ) 257,125	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,753	100 [ 84.8]	308,671		315,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

厚木 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	73,735,436	15,122,166	58,613,270	49,807,500	8,805,770	（　0.9512） 8,376,048	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	182,088,000 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	559.00	ＲＣ6	3,354.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	744 ㎡	25.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階～６階事務所フロア貸し

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	559.00	83.3	465.65	3,000	1,396,950	6.0	8,381,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	559.00	83.3	465.65	2,400	1,117,560	3.0	3,352,680
							0.0	0
3～ 3	事務所	559.00	83.3	465.65	2,300	1,070,995	3.0	3,212,985
							0.0	0
4～ 6	事務所	559.00	83.3	465.65	2,200	1,024,430	3.0	3,073,290
							0.0	0
～

計		3,354.00	83.3	2,793.90		6,658,795		24,167,235
								0

⑨年額支払賃料	6,658,795 円　×　12ヶ月　＝　 79,905,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,793.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,905,540 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,392,443 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,513,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,167,235 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 222,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	73,735,436 円　　　　（　 99,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１２Ｔ　　　　-9	2,705 ( 2,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,760	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１２Ｔ　　　　-6	3,432 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,625,000 円	725,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,397,166 円	79,905,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,850,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,800,000 円	725,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	725,000 円	725,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	725,000 円	725,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,122,166 円　（　　　　　　 20,325 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	725,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 3,354.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,807,500 円（　　　　　 66,946 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	73,735,436 円
②総費用	15,122,166 円
③純収益　①－②	58,613,270 円
④建物等に帰属する純収益	49,807,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,805,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,376,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,258 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,088,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）